房贷“五类分档”楼市大起大落或成历史

来源: 每日经济新闻        2021-01-08 08:24


  2020年的最后一天,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》,启动对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。

  从过去一年的政策来看,高层对房地产金融审视渐趋严格。从2020年年中热议的对开发商融资设立“三道红线”,再到年末对银行房贷设置“五类分档”,可以看出,房地产金融长效机制——宏观审慎管理体系渐趋成熟。

  不过,房贷“五类分档”的逻辑与针对开发商融资的“三道红线”完全不一样。“五类分档”是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。针对工、农、中、建、交、邮储这些大行,两个贷款指标占比的最高限分别为40%和32.5%,中型股份行分别为27.5%和20%,城商行和县域银行占比限制更低。

  可以说,“三道红线”“五类分档”是继去年落实城市政府的主体责任,启动约谈和问责外,房地产长效机制建设的另一个重要布局,即加强房地产金融宏观审慎监管。

  2020年1月5日,央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”“加快建立房地产金融长效管理机制”,宏观审慎强调逆周期调节和动态平衡,核心是“防风险”,而不是一味地“收杠杆”,即当地价和房价明显上涨、杠杆过快攀升时收紧融资条件,控制资金流入房地产,控制违规加杠杆;当房地产市场明显回调时,政策也会适当优化。

  过去,地产融资监管往往以窗口指导方式展开,融资窗口周期性地开或关。当融资窗口打开后,基本不分融资对象资质和类型,只不过大开发商融资成本低一些,小开发商融资成本高一些;首套房、改善型二套房贷款利率低一些、杠杆高一些,投资性购房或炒房贷款利率高一些。

  由于窗口指导不是长效机制,随时可能关闭,下一次什么时候打开并无明确的规则。于是,一旦融资窗口打开,开发商就会拼命融资,甚至不惜高成本融资。放贷主体银行的行为也很类似,拼命放贷。因为在银行的眼里,房价存在上涨预期,地价有隐性担保,房地产贷款就是优质资产,有土地或房产抵押的贷款,就是最优质的资产。

  所以,当融资窗口打开时,开发商拼命融资,银行拼命放贷。甚至为躲避监管,部分银行会将资金借道信托、基金等影子渠道,披着中小微贷款、实体贷款的外衣投入房地产领域。而“三道红线”和“五类分档”最大的特征就是,形成市场化、规则化、透明化的融资规则。融资受限的房企,想要融资就得调整方案,或者做大分母(增加资产或现金流),或者缩减分子(偿还负债或债转股等),等杠杆降下来,腾挪出融资的空间,再去申请融资。对银行来说,如果房贷占比触顶了,要想继续发放房贷,就要做大贷款总数这个分母,增加对实体经济的贷款。 在市场化、规则化、透明化的融资环境下,开发商就能形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,以做强资产和现金流来创造融资空间,增强自身抗风险能力,而非一味地等待融资窗口打开,然后去集体抢融资、抢土地,最终带动房价上涨、风险累积,倒逼融资被迫“一刀切”地收紧,导致楼市周期性波动。

  此外,银行也将形成稳定的信贷投放预期,以做大实体经济贷款规模,支持中小微企业融资,以此来释放房地产贷款新增规模。

  当然,最大的好处之一就是,市场化、规则化、透明化的融资环境,可以防范化解房地产金融风险,促进房地产持续平稳健康发展。融资规则明确了,开发商也不用再担心融不到资金,以“手中有粮,心中不慌”的心态去抢融资、抢土地。这样,地价就有望告别高总价、高单价、高溢价,房价也就不会出现单边疯涨。

  而且,对房地产融资因企施策、因行施策,不会出现融资、贷款“一刀切”地收紧或放松的情况,房地产融资整体将趋于平稳,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标也就水到渠成。

  更值得注意的是,新规则以激励相容的机制设计,引导资金流向实体经济。比如,某国有大行要想新增40亿房地产贷款,首先必须增加60亿元其他类别的贷款,这样才能使得总体房贷比例控制在40%的监管要求以内;无法增加实体经济贷款,就得压降存量房地产贷款的规模,将新增贷款空间释放出来。

  这样做,从融资端和资金端“双管齐下”,控制资金违规、过度流入房地产市场,如此一来,地价、房价快速上涨,楼市大起大落或将成为历史。


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