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关于未来一段时间房地产市场的几个判断!

文章来源:东哥探盘 2019年10月08日 10:23

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  现在大家对房地产未来的发展充满了很多担心,我也相信房地产的周期在变,过去20年房地产狂飙猛劲的日子是否结束?2016年那波是不是最后的狂欢?房地产三年周期魔咒在未来几个月能否再次上演?

  当下,谈房地产非常难,因为房地产问题已经被彻底地政治化、道德化、娱乐化了。

  如果你说涨,有人会上纲上线说跟老大唱反调;如果你说跌又有人说我在唱衰;如果说不涨不跌,刚需按照自己的需求买,投资需谨慎,这句话说了等于没说,所以这件事非常难。

  谈到房地产能不能提升,从表单上数据也在衰退,现在我也不知道该信谁,实体经济不好,但究竟不好到什么程度,只有企业的老板知道;央行在放水,央行放了多少水大家都不知道······

  认知决定思考高度,信息掌控影响你的判断,今天咱们就谈谈未来几个月房地产的发展形势。

  【一】利率双轨制后,基准有望下调

  一般来说,经济增长还是衰退,利率决策是重要指标。

  美国2007年次贷危机发生后,美联储通过多轮降息,将基准利率降至超低利率区间。

  从2008年至2015年,美联储一直维持着0%至0.25%的零利率政策。

  直到2015年,随着美国经济的逐渐复苏,美联储时隔7年之久首次加息,从此启动美国货币政策正常化。

  但从今年起,美联储调整了货币政策的风向,并在7月31日宣布了2008年12月以来的首次降息,随后又再次降息。

  美联储降息还是因为美国经济运行出现了一些问题,增速下降的可能性增大,很多经济数据出现疲软,尤其是实体经济制造业,因此“狮子狗”不断对联储加大施压力度。

  美国一降息,其他国家也跟着降息,没办法,谁让US dollar掌握金融霸权,那你说咱们降息不降?

  不降,企业缺乏竞争力,为本就下行的制造业雪上加霜;

  降,推动资产价格提升,在中国尤其明显,2008年的4W亿有多少流入地产不得而知,有了前车之鉴,我们不敢轻易降息,只能通过降准,让钱定向流入实体小微企业。

  那么未来怎么办?个人肤浅的认为,把房贷利率剥离,自成一系,也就是10.7之后LPR,让市场决定未来房价利率。

  把房贷利率剥离后,我们的基准就有很大的操作空间了,完全可以根据世界金融市场来改变,利用降息,降低小微企业及制造业的成本,提高企业的竞争力,同时,较高的房价利率又让资金尽可能少的流入地产,保持地产行业稳定不变。

  因此下一步,少则一两个月,多则一年,我们有望在多次降准后,迎来降息。

  这是一个很可能被打脸啪啪响的预测,但悟空既然写,就要写出自己的观点和结论。

  而这对我们普通人的直接影响就是:

  1.此前,按照基准执行的房贷利率,随着基准下降,每月还款会减少。

  2.实体经济等利率会降低,资金成本降低,竞争力提高;新增房贷按照LPR利率+上浮基点,房贷利率短期内整体和现在持平,略有上浮。长期看市场波动,真正在金融方面建立房地产调控的长效机制。

  3.房贷利率实行市场报价机制后,因为+点有着极大的操作空间,各城市以稳定为主。短期内没人当出头鸟去下调,以深圳为例,此前首套利率为5.145,如今改用LPR之后,首套为5.15,基本没有什么变动。

  【二】房地产市场会持续恶化

  郑州如今的二手房市场,可以用冰封来形容。

  新房市场,你看到的开盘数据,除了价格和套数可以参考外,去化率基本不靠谱。

  中介更加勤劳,特价房频出,有的楼盘价格降到甚至能让你怀疑人生。

  因为从事相关行业,我接触的特价房会更多,信息也会更早,有些楼盘为了不引起此前高价业主维权,小规模推售的特价房,价格真的让我都心动,有些区域,回到2016年之前,真的不是一句玩笑话。

  只是很多信息,大家还接触不到。

  那么未来的走向呢?

  年底是淡季,房企会为了冲业绩再走一波特价房,而年底之后就是春节,更是淡季中的淡季。

  新房市场一蹶不振后,二手房市场更是会跌入谷底,有现金流需求的卖家,遇到诚心的客户,可果断割肉离场。

  笔者在工作过程中,和多位战斗在一线的楼盘营销负责人探讨未来短期内楼市走向时,大家都表示不容乐观,从北龙湖到南龙湖,从绿博到常西湖。

  因此,在这个阶段,尽管有特价房,但也不能被价格所诱惑,特价房,一定有特价的道理,买之前,请了解他为什么这么便宜,如果你能接受他所有的硬伤,自住就可以买。

  至于投资,这可能是一个机会,也可能是一个坑,从资金成本的角度去考虑,建议还是等等,毕竟,现在虽然是房价的低点,却是利率的相对高点。

  【三】实体会更好,但当下还需慎重

  自2008年之后,每一年都是经济最为困难的一年,如今十年过去了,我们的生活条件却都更好了。

  现在大家要看经济周期、商业周期,你会发现在大家最狂热的时候,衰退总会不期而至,今天我们遇到的很多情况,我个人认为不是偶然的,但是当全球充满了很多悲观情绪时,事实上意味着没有那么悲观。

  因为我们和万恶的资本主义相比,拥有着无与伦比的制度优势,这点不便展开多说,懂者自然懂。

  过去人民币破7了接近7.2,但是我仍然认为人民币是最稳定的货币。

  随着局势的稳定,各项工作有序的展开,合理的通胀是社会前进的动力,优质资产自然会水涨船高。

  房地产是财富分配机制,可以让穷人变富人,虽然你今天买房子可能很费劲,但是你要是能买得起,要能咬牙切齿地还贷款,过十年后发现这是非常值得的,你要干了别的就不好说了。

  未来社会普通老百姓财富阶层的划分,在正常情况下,在社会稳定的情况下仍然是看你买没买房子,买了几套房子,在什么时间买的房子,在哪里买的房子,以及你买了哪个项目······如果中国社会稳定,房地产确实还是最放心的投资产品。

  我对中国经济长期坚决看好,中国经济只要自己不犯错,谁都打不败。而经济的复苏,必然会引发资产价格的回升。

  但是,这并不意味着现在就能买,反而,我现在还要劝大家慎重买。

  1997年,香港楼市触底,当时买入的就是赢家吗?其实未必。

  因为多年的持有,有着巨大的资金成本,相反,如果在2002年,也就是五年后再买,其实也不晚。

  所以当下,宁可当右派,不要当左派,宁可做鸽派,不要做鹰派。

  年底特价房很诱人,要不要加杠杆再怼几套:慎重!

  股市稳定在3000点左右,随着经济复苏,要不要加仓?慎重!

  朋友有个项目,需要垫资去做,收益可观,要不要做?慎重!

  现阶段,需要什么?需要稳定。

  中国人讲究春生,夏涨,秋收,冬藏。2019年最后几个月,把自己藏好,看看明年开春后的形势,再做决定。可以肯定的是,2019,绝非底部,而且未来一年,房价也很难大涨。

  房价大涨,需要解除很多限制,再加上政策刺激才具有可能,而且会率先在一线城市起反应,至少经过1-6个月才能传到郑州,现在一线城市除了深圳,基本都是一曲凉凉,所以各位解除恐慌情绪,珍惜当下的生活是王道。

  【四】未来,现金流为王!

  说了一圈,其实想表达的东西很多,也不知道自己表达清楚没有,总感觉有很多东西还没给大家聊到,不怕大家买房赚不到钱,就怕大家买到错误的房子入坑。

  按照惯例,根据前文悟空对于未来房地产的判断,给大家提一下几个建议,有用点个赞,没有哈哈一笑,就当我在这儿瞎呲。

  1.从现在开始,盘活自己现金流,有房子空着,该租就租,价格不高也租。杠杆加的高的,适当清仓卖一两套,别太贪心,赚的少比硬抗难受,你今年难受,明年会更难受。

  悟空此前的房子,尤其是带精装的,舍不得租,感觉得不偿失,后来仔细想了下,把闲置的房子车位全都出租了,而且基本都低于市价,为的就是尽可能回正现金流。

  2.想买房的,特价房应该关注,但要分清真假特价房,有的只是为了引客,有的是真为了清货,我的建议是慎重买,即便要买,你要明白这个楼盘所有硬伤,和置业顾问搞好关系,并表明自己的购买诚意,置业顾问说不定能帮你要来更多的优惠,当然,越大的开发商越难要优惠,中等规模的开发商几率会大一点,小开发商优惠再大也不要买。

  3.如果要投资,你们说我一直要大家慎重,就不能买了吗?其实郑州很多楼盘如今的优惠力度还是很大的,也有很多值得买的项目,但是很多人第一是无法得到消息,第二是也无从分辨,我也不可能每个都一对一的解答,所以宁缺毋滥,但是论投资,我们可以走出去,去价值更高的城市去看看看,现阶段,也许外面的机会更大一些。即便投资回报有限,但把低级城市的资产置换高级城市(群),一定不会错。

  当下中国,环渤海,长三角,珠三角三个地方最值得高看一眼。

  三大城市群中,我最看好珠三角,或者说粤港澳大湾区。

  大湾区我最看好深圳和珠海,资金充裕就选深圳,资金一般就选珠海。

  哪里房价高就去哪里投资。房价多意味着人口多,人口多意味着舞台大,舞台大意味着社会关系复杂,可以不靠人际关系就可以得到很好的发展,而有发展的地方,必然能吸引更多的人来,资产价格,也必然水涨船高。

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