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购房者的悲哀:房价越卖越高 选择越来越难!

文章来源:郑州楼市 2019年08月20日 15:42

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  每一次外出调研就会有一次体会,在郑州买个好房子真的是太难了,郑州市场四五百个盘,想找到合适的真难,并且随着时间的发展,你会发现增长的不只是房价,而产品依旧让你感到糟心,距离金科天籁城打响降价第一枪,马上有1年时间了。

  今年我们来看发生了哪些变化。

  1

  3环内几乎无房可选。

  去年从这个时候起,郑州正是特价房,精装变毛坯,暗降等盛行的时候,而此刻的购房者也是乱花渐入迷人眼,不知道该如何选择的时候。我们来看这样的一张图,你降1000,我降3000多么的激烈,多么刺激,空气中都弥漫着降价的味道:

  从这张图中,我们可以看出,除了远郊,我们也看到了三环内一些楼盘的身影,比如和昌湾景国际,金水世纪城,碧桂园天悦,华润紫云府,盛澳金尊府以及后来阳光城丽景公馆,旭瑞和昌花漾里等等。

  除此之外,还有万科美景世玠,亚新美好城邦,奥兰和园,鑫苑金水观城,五建新街坊,融创金林金水府等一些楼盘在售,虽然有些性价比不高,但是也能挑选。

  但是我们来看现在的情况:

  1、尾盘在售

  和昌湾景国际1万出头的价格产品没有,剩下尾盘大户型价格在1.35万;奥兰和园,亚新美好城邦,鑫苑金水观城,亚新美好城邦,郑地璞园也是尾盘在售,可选择不多。

  2、部分楼盘涨价

  除了尾盘在售的,还有比较典型的就是涨价的比如:金水世纪城也从1.25万-1.35万,盛澳金尊府也从1.55万-1.65万,和润林湖美景二期开盘价格直接在1.55万…

  3、新入市项目可选择太差

  今年新入市的项目大都不是知名开发商,名门城邦首次清盘以后,其他比如绿城佳苑,腾威城,中州府,申泰中原印象等,一直要为是否烂尾要担心,没有出现品质不错的盘,所以选择更难。

  4、高容积率盘频频爆出

  三环内寸土寸金,也正是因此,容积率都不低,比较典型的就保利心语的容积率达7,中州府也在6左右,名门橙邦也是5.7等等,想要在进驻在三环内就要忍受高容积率。

  出来一个差不多的盘,觉得不是太好,我们总是寄希望于下一个,但是回头发现,之前觉得不好的也已经卖完了,不知不觉3环本身凤毛麟角的楼盘,现在是更难找了。

  你以为只有这样吗?我们接着往下看:

  2

  想改善来说只能承受高溢价以及改善区域刚需化。

  我们来看一张图:

  从图中可以看出,2011年到2019年上半年,80-90㎡这个面积段的占比一直比较大的,郑州市场上这个面积段的大部分都是小三房,刚需市场依旧没有改变。但是我们会发现120-144㎡的也在逐年递增,并且在2019年上半年的时候,跟80-90㎡的紧差3%。

  郑州的改善在崛起,但是郑州改善却非常的尴尬,主要有三点:

  1、买不起北龙湖,老东区无房可售,2万-4万阶层跨越大

  对于改善来说,一是价值区域好,二是环境好,区域内改善基因比较强烈。我们来看可选择的区域,郑州向东毋庸置疑,北龙湖可以算得上整个郑州的终极改善,所以资金足够,尽量进北龙湖,对于楼盘如何选择,就看你喜欢的产品怎样去挑选就好了。

  然后就是高铁片区,整个东区经过数年的发展,老城区土地几乎没有开发殆尽,目前这个区域已经进入存量房时代,唯一还能选择的就剩下英地金台府邸了,现在也是少量房子在售。片区的价格集中在2-2.7万不等。

  2、要承受高溢价

  在老东区无新房的情况下,一个新贵区域脱颖而出,那就是北三环片区。这个区域的新房均价分分钟想要突破2万,比如2万左右的碧桂园天麓,2.2万的万科民安江山府,1.85万的瀚海思念城也带出了一波节奏。目前的北三环,有特色加持的盘则在1.8万左右。这样的价格不贵么,但除了这里,这个价格可选择的还有哪里?

  3、规划改善的区域逐渐刚需化

  白绿一直是改善所关注的区域,但刚需化也逐渐明显。我们先来看白沙,目前在售的项目情况:

  白沙在售的楼盘中,除了蓝城玫瑰园算得上改善以外,其他楼盘可以说是刚需盘,特别是汇泉东悦城的入市,容积率超过3,产品面积也从87-78,刚需化明显。再来看目前白沙整体土地情况,核心区待开发土地比较少了。

  绿博其实也是如此,近期在售楼盘中,其中一个盘,一期面积段是137-195平,二期更改户型规划,面积段变小,为何?其中跟市场有很大的关系。并且纵观目前区域内在售楼盘,刚需盘也不在少数。

  3

  2018年下半年特价房频出,2019年年初北区出现特价房之外,其他区域很少见,并且北三环,常西湖以及管城区价格都有所上升,投资捡漏机会难。

  对于房地产来说,2-8定律是永恒的,当大家蜂拥而至的时候也就没有机会,特别是对于想要投资的人来说,市场也是这样做的。比较典型的楼盘就是正商汇航佳苑,地铁3号线航海东路站,距离高铁东站直线距离4.5公里,周边厂区比较多,有价差。

  ▼位置图

  再来看价格以及销售政策:

  2019年1月份,首开前期释放可首付延期,价格1.2万,开盘首付延期取消。

  2019年3-4月份,价格在1.3万,绑定储藏室或者车位。

  2019年7月份,价格在1.4万,正常销售。

  从1.2-1.4万的价格,为什么会涨,为什么会出现捆绑的政策,这些都是大家蜂拥而至的结果。还有一个就是在北区降价凸显的时刻,有一个盘却坚挺并且上次开盘上涨了500等等,这些例子很多。2018年还有些特价房可以选择,而2019年上半年机会则比较少。

  不少人都问我想要投资一套房,xx盘最近很热,我能去投资吗,能翻多少倍?我给的建议就是如果以刚需盘的标准来投资,你只能不会站岗,至于翻几倍,闭着眼睛买房的时期已经过去,安下心来,去浮躁才是当下买房的一种心态,选择好楼盘等风来就好了。

  4

  惴惴不安,战战兢兢的怕站岗,是不少人的心态。三环无房可买已经成为事实,所以如果遇到不错的楼盘,尽快下手,不过在三环内就要舍弃一些,比如容积率,环境之类的。

  至于改善,郑州市场的无奈确实没有办法,就记住一点儿,一定要选择有价值区域或者环境好,也是主要发展方向的地方。千万不要选择在刚需的区域买改善楼盘,或者在刚需楼盘买大户型改善。

  至于投资,可以不用着急,抓住下半年就好了。

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  在如此艰难的情况下,还有哪些盘可以关注,我整理了一下发了朋友圈,可以加我微信,在朋友圈第一条获取答案,免去跑四五百个盘的辛苦,直接在里面选择就好了。

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