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开封一日游政策的背后!

文章来源:郑州地产 2019年08月20日 10:32

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  政策一日游,开封近日有关限售政策的一再反复,引发了很大关注。

  先来回顾一下发生了什么。

  7月18日,一份开封市住房和城乡建设局发布的《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》在网络广泛传播,引发热议。

  文件中显示,为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

  这代表着开封自2017年5月15日所发布的最严限售令正式取消。

  2017年5月15日,开封曾发布最严限售令(即史上最严“汴九条”),规定限售3年,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%;对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目,开封市不动产登记中心停止其商品房网签资格。

  只经过两年零两个月,开封最严限售令即将解封。

  然而,就在大家以为开封限售的取消已板上钉钉时,7月20日,开封市政府网站上挂出一份《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》,又撤销了这份“取消限售”的决定。

  文件中写到:

  市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。

  市住建局表示将继续严格落实房地产市场管理政策,促进开封房地产市场平稳健康发展,切实维护好人民群众利益。

  取消限售,和撤销“取消限售”,之间相隔不过一天上下,令人不禁大跌眼镜。

  2

  不过,看似是互相矛盾的两条政策,实则都有各自的逻辑。

  先说开封为何会取消限售。

  很简单,当地楼市越来越大的下行压力。

  实质上,开封楼市的下行从2018年初就已显出端倪。

  据开封市统计局官网数据显示,2018年,开封全市房地产开发投资(含兰考)240.84亿元,同比下降12.1%,其中住宅181.25亿元,下降11.0%;全市商品房销售面积(含兰考)同比下降10.6%。

  2019年1到5月份,开封市房地产业的营业收入比去年同期更是下降2.7%,一系列的数据表明,开封楼市的下行已经板上钉钉。

  从2019年开封房价表现上看也很明显,在年初小阳春的带动下,开封房价有所上涨,然而在4月过后,房价便一直处于下跌态势。

  正因为楼市不断下行,为了“提振信心”,地方才开启了“取消限售”的救市动作。

  开封楼市下行的深层原因有着多方面的因素。

  首先是投资客的锐减,作为一座环郑州的城市,开封上一波房价的上涨,主要就来自郑州投资客的外溢带动。

  据安居客,在郑州经过一波大涨行情后,从2016年12月起,开封二手房房价持续上涨,从4496元/平方米涨至2017年4月的5457元/平方米,同比涨幅达22.19%。

  而在郑州市场被调控按住之后,尤其在调控已持续近三年时间的当下,开封这样一个主要以郑州投资客带动的市场,自然不免受影响,有数据显示,郑州投资客的数量已由高峰时的40%左右降到目前的10%左右。

  而且从城市基本面看,开封本身经济实力不够强,GDP在河南各地市处于末端,房价能够支撑的因素有限,而且这还是一座定位以旅游为主的城市,能够提供的工作岗位也少,人口长期流出,房价上涨的动力自然不足。

  再加上开封临近郑州,郑州对开封人口的吸引力一直比较强劲,既没有经济支撑,还要被周边城市虹吸,楼市下行的压力更不会小。

  开封楼市的疲软和供需失衡也有很大关联,为了发展郑汴一体化,郑州向东,开封向西,目前正在大力发展忭西新城,集中出让了大量土地,供应增加,需求又有限,楼市的下行难以避免。

  本身经济实力还不够强,人口流入有限,又被郑州所虹吸,还大造新区,何况楼市还是投资驱动,这几大因素就注定了开封市场本就不具备可持续性。

  在楼市的上行期,一切都能够被上涨的房价所掩盖,然而一旦行情不再,开封楼市只能越来越疲软,下行压力不断增大,政府取消限售,提振一下楼市信心也是不得已之举。

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  那么,为何取消限售的决定又被撤销了呢?

  一方面是取消限售本身,很难能对楼市产生真正积极的影响。

  我们知道,限售的推行主要是为了打击快进快出的炒房客,在当下市场本身就比较疲软的当下,本就已无太多炒房客可言。

  且在调控的主要措施中,相比限贷限售,限售对楼市的影响最小,本就意义不大,取消也只是回归正常市场。

  在众多的调控政策中,影响楼市最主要的还是限购和限贷,只要限购和限贷不放松,其他政策的松动对楼市都不会产生实质上的影响。

  何况,取消限售虽然短期内能够提振信心,但实质上是增加了楼市的流动性,使市场上可售的房源更多,如果需求不变,供应的增加只会加剧市场的竞争,对楼市的影响反而是不利的。

  另一方面,撤销取消限售的决定,除了取消限售本身对楼市实质性的影响不大外,还是因为引起的反响出乎意料。

  一个三线城市的楼市,在调控上,如此一个轻微的调整动作,竟能够引起那么大的回响,引发众多媒体的争相报道,这是政策制定者难以预测的。

  在开封取消限售的消息传播开之后,从地方到全国媒体,各种解读纷至沓来,开封这样一个在城市级别上并不显眼的城市,突然被爆在全国的聚光灯下,压力可想而知,还引起了上级部门的回应。

  楼市政策的微调,却引起舆论的极大轰动,开封也并非是首个城市。

  菏泽是打响取消限购第一枪的城市,作为一个比开封知名度更小的城市,菏泽在政策出台之后,被曝光热议的程度,相比开封,只能说有过之而无不及。

  当时各路媒体的报道可以说是铺天盖地经久不衰,当时山东住建厅上级部门也曾对此发声,但最终菏泽还是闯关成功,政策顺利落地。在菏泽之后,太原成为第二名取消限售的城市,同样顺利落地。

  只是开封就没那么幸运了,取消限售的政策只持续了一天,撤销取消限售的决定就随之而来。

  开封撤销的决定,舆论的压力无疑是起了很大作用,那么为何如菏泽,开封这类三四线城市的楼市微调政策,就能引起如此大的反响呢?

  这一切恐怕还需要追溯到2016年的那一波楼市行情上。

  2016年的楼市大涨,波及全国,这无疑也是对全国人民的一次房价启蒙,以往大部分只靠工资吃饭的人第一次发现,原来只要政策放松,只要持续刺激,房价肯定大涨。

  尽管时间已经过去近三年,可人们在觉醒之后,在认识到其中的逻辑关系后,始终紧紧盯着楼市政策的变动。

  任何楼市放松的消息都能轻易地撩拨起他们的神经,正因为此,每个城市,每条政策的松动都可能被视为反向放松的信号,菏泽开封能够如此受关注,原因都在于此。

  舆论,以及所折射出的社会心理,可以说也成了政策制定者今后不得不考虑的一大要素。

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  开封取消限售,其实只是楼市目前分化的趋势会越来越严重的一个缩影而已。

  自2016年过后,全国已不再一盘棋,不同级别的城市在分化上呈现两个不同的方向,以苏州、西安、厦门为代表的部分一二线城市楼市火热,不得不主动加码楼市调控,而大多数三四线城市则开始下行,开封也只是其中一个代表。

  这代表着楼市已经进入下半场,城市分化,楼市调控同样出现分化,“一城一策”正在成为主流。

  在这种不可避免的分化中,那些有产业有经济,有人口流入,有发展潜力的城市未来房价会更有支撑,潜力更大,而那些没有这些要素支撑的城市,房价只会越来越便宜,如鹤岗等一些收缩性城市即是最好的例证。

  未来随着楼市分化的加剧,毫无疑问,会有越来越多的三四线城市会进行政策微调。

  对购房者来说,更要认清这点,未来买房一定要关注价值,价值始终是第一位的,价格和价差不再是最重要的衡量因素,以此为标准,核心城市,主城区更值得关注,这点务必要谨记。

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