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二线城市的房子 正在经历一场变革!

文章来源:和讯名家 2019年07月11日 09:16

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  重庆主动降容,意味深远

  其实未来的房地产市场是怎么样,基本上都可以从土拍看出信号:土拍冷热推导预期、楼面价推导房价、容积率推导产品...

  而2019年上半年的重庆(楼盘)土拍就透露了一个非常重要的风向标,不仅可能会影响重庆未来的楼市格局,还可能会传导到与重庆有同样属性的同量级二线城市。

  二线城市的房子,或将迎来一场变革!

  在高容积率一路狂奔了多年的重庆,2019年出让的住宅地块,都有明显降容,这使得重庆各区的容积率显著降低。

  相比2018年,2019年上半年出让地块容积率明显降低

  重庆一直在降容

  数据来源:锐理数据

  容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率,简言之,一平方米土地可建多少房子,一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

  去过重庆的人,想必都会有两个直观的想法:

  ? 1. 感慨重庆的房地产开发水平真高。房子通过台阶、架空层、坡道、空中花园等方式,骄傲地矗立在山上。

  ? 2. 感慨重庆主城区的房子真密啊。山城地貌特殊,还要兼顾日照(楼盘)间距和房屋建设后退距离,楼间距非常小,动辄两梯十几户,遍地都是高容积率的住宅,居住得非常不舒适。

  重庆的主城区建于山上,本就有限的土地来之不易,所以容积率非常高,因为这样可以多出面积、多梯户比、多出房子,而在当前重庆跨过两江四岸,向内环外的平原扩张之后,重庆开始有意识地降低住宅容积率。

  重庆为什么要主动降容?

  一直以来,重庆被diss得最多的就是土地天量供应,为什么一个对土地财政依赖如此大的城市愿意主动降容?降容对重庆房子会迎来什么变革?

  ? 1. 低容积率的房子居住舒适性更强,迎合未来的改善需要

  “降容”有利于提升居住品质,也更符合未来居住升级和改善需求爆发的趋势。

  重庆房地产在狂奔了20年之后,诞生了太多的高密、不宜居住的塔楼,而未来这些居住群体都会面临从刚需需求向改善需求过渡,更加注重房子品质、社区氛围和物业氛围。

  未来的大面积、大空间、高采光、多功能分区的房子会更受欢迎,所以土地市场开始在先行布局。

  ? 2. 低容积率有利于提升城市界面

  低密,意味着城市高密建筑减少,板楼将逐渐取代板楼,可以做更多绿化和社区空间。让城市有更多的公共空间,不至于过度开发或粗放式建设。

  ? 3. 城市规划更有前瞻性,为未来的城市更新和升级预留空间

  现在的重庆,本来就是在山上开发的,城市土地本就不足,叠加高密住宅更是不利于路网规划设计。

  先天条件不足,只能依靠后天努力,通过降低住宅密度来预留部分空间为以后的路网规划设计预留空间。

  中国城市的三种容积率类型

  说起高容积率,很多人都会想起土地极其稀缺,供地紧张的香港。香港住宅容积率高达10以上,多是独栋单体楼,三梯十几户,连个空中花园都没有,居住品质被极度压缩。棺材房、鸽笼到处都是,“住”都成了奢侈,更别说住得舒服。

  而国内各城市控规和房地产开发水平不一样,所以形成截然不同的城市界面。但背后都源于同一个指标:容积率。

  容积率是算得上是建筑设计中最重要的指标参数,代表了地块的【用地强度】,也可以说是代表了城市的良心。

  如何在居住舒适度与土地利用效率之间寻找一个平衡点呢?

  而中国的各大城市在容积率的规划上明显划分成了三派。

  ? 1. 规划超前,早早主动降容的北京(楼盘)和长三角

  2000-2005年,北上曾涌现了一批高容积率高层,其中最出名的是上海(楼盘)“中远两湾城”。

  这是一个城改盘,由于地段好、容积率高,所以沦为人群杂乱的“群租房”,治安混乱,给上海城市治理带来了很大问题。

  中远两湾城

  所以从2005年开始,上海开始主动降容,住宅容积率控制在2.5以内。

  而杭州(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、宁波(楼盘)等长三角城市基本也是学着上海做城市规划,主城区主动控容。

  2008年,北京对标国际大都市,也主动降容——发布《北京市城市建设节约用地标准》(试行)。按照这个文件,北京住宅容积率的上限被调整至2.8。

  主动降容,让这些城市的产品蜕变为清一色的11-18层的板式小高层,塔楼基本灭绝,都有了相对合适的社区公共空间和绿化,老百姓(603883)的居住水平都得到了极大提升,城市界面也变得更加整洁。

  对于南京杭州苏州宁波这些人居矛盾没有那么突出的城市,降容是完全OK的。

  但由于主动降容,住宅供应面积严重减少,居住成本上升,尤其激化了供地少、人口多的北京上海的供需矛盾。住宅供应少,使得越来越多人把眼光聚焦在“公寓”这个替代品上,公寓正式迎来春天。

  而北京上海城市扩张迅速,主城区居住人口有限,让北京上海的城市变得越来越臃肿,城市无序扩张,城市通勤成本加大,城市拥堵加剧。

  ? 2. 城市旧改难,城市更新慢,维持高容积率的广深厦门(楼盘)

  广深、厦门这些东南沿海城市乘着改革开放的春风,随着越来越多的外来人口流入城市,需要租房居住,但在城市发展初期,政府没有实力兴建大量的公租房,不断上涨的租房需求刺激着租金上涨。

  30多年来,在利益驱动和土著强大宗族势力的保护下,城市土著开始在村落仅存的土地上密密麻麻地种房子,建成了一大片滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的城中村。

  广州(楼盘)城中村

  厦门城中村

  城中村,原本是村,只是在城镇化过程中变成了城市。时至今日,广深厦门福州(楼盘)基本很难去拆掉这些城中村来获得城市土地,所以只能维持高容积率来增加城市住房。

  而且在这些城市的旧改住宅容积率飚上6.0都不出奇,推倒一片城中村又建起50多层的住宅超高层,空间局促、道路狭窄。

  深圳(楼盘)大冲村旧改

  这些被城中村和厂房占据的城市,旧改之路越走越难,城市也只能在高容积率之下继续蒙眼狂奔。

  广州广钢新城5万/㎡的项目,容积率7.22

  而且,高容积率+高地价的厦门,开发商为了利润还都偏好做高低配,会牺牲高层的舒适性来迁就洋房、叠墅,而且高层和别墅分区管理,高层小区的绿化和楼间距都将被压缩。

  例如厦门海沧马銮湾泰禾院子,前排是低矮的别墅,后排是60多层的超高层,真的是让人极度压抑。

  不禁想,这样的结果,是开发商的错?还是城市高容积率的错?

  厦门泰禾院子的超高层

  ? 3.一直坚持高容积率的中西部:重庆成都贵阳武汉(楼盘)郑州

  重庆成都贵阳武汉和以前的郑州(楼盘)都是高容积的代表,所以这些城市基本是不缺房子的,天量的土地供应和高容积率,更增加了这些城市的入市面积。但是也利有弊。

  ☉优势是:平抑房价。

  当长三角的二线城市杭州苏州南京都已跑上3万的基本面,中西部省会城市仍在1.5万的基本面上挣扎。

  ☉劣势是:容积率高的房子,居住人口越多,老化快。

  社区公共设施如电梯、社区设备老化更快,没几年就得面临换房需求,所以高容积率的城市换房频率更高,买了换,换了买,所以高容积率之下也最容易助长了新房癌。

  在长三角,因为建筑的品质相对较高,容积率较低,同等面积下社区的居住人口较低,所以购房者是不排斥买二手房的,反而是一直都是高容积率的中西部,时至今日,购房者仍有很严重的新房癌。

  从表面上看,是这些城市的购房者偏好还未进化,只接受新房不接受二手房。

  从本质上看,是产品品质问题,在高容积率之下导致房子老化严重、不宜居,想要追求更好的品质只能买新房。

  如何在居住舒适度和房屋供应之间保持平衡,关键还是要看各城市房地产调控的智慧?

  庆幸的是,苏杭等长三角城市早就看到了这一点,主城区容积率严格控制在3.0以下。

  现在重庆已看到了高容积率的弊病,2017年成都也主动降容,之前主城区遍地都是高密住宅的郑州,也在2018年颁布了“主城区降容至3.0以下”的政策。

  而偏好超高层的武汉还没有降容,诞生了“花果园”反人类住宅的贵阳还没有降容...

  而在我们上月考察未来有望成为中部之王的武汉,却还一个劲儿地拔高主城区住宅天际线,50多层的超高层住宅在武汉遍地都是。

  武汉遍地超高层

  在我看来,现在最需要降容的,莫过于武汉和贵阳了。

  二线城市主动降容,已成趋势

  为什么二线降容已成趋势?

  或许我们可以从他们目前的城市界面得到答案。

  下面四张图分别是苏州杭州武汉郑州核心区域的卫星图,抛开建筑外立面,你觉得哪个地方最漂亮?

  苏州

  杭州

  武汉

  郑州

  相信很多人都会和我一样,选苏州或杭州。为什么?

  ? 1.容积率

  苏杭的建筑密度看起来低一些,不会像武汉郑州一样密密麻麻。苏杭的容积率控制在3.0以内,容积率低,住宅多为小高层板楼,楼间距大,住起来非常舒服。郑州主城区限高100米,住宅基本都是顶满33层,相对密集。

  而武汉的超高层特别多,住宅50-60层都不奇怪,住宅基本都含避难层。

  ? 2.绿化

  从卫星图中,可以看出,苏杭不仅有天然河湖相间的水系景观,社区绿化和公共绿化都要比武汉郑州更要好一些。

  苏杭规划了相对较多的道路绿化和公园绿化。武汉虽然也有24公里长江江岸线和全国最多的天然湖泊,但武汉这几年填湖盖房,水域面积大幅缩减。横亘在郑州的黄河,远离主城区,称不上是城市景观。

  先天条件不足也就算了,后天还不努力,社区缺乏绿化。

  ? 3.路网

  苏杭不仅社区外部公共道路路网密集,而且社区内部路网也很丰富,社区的活动空间更充足,增强邻里之间的社区感。

  很多问过我:武汉和杭州差不多的经济实力,未来的房价预期也是一致看好.凭什么杭州就是3万以上,武汉才1.8万?

  撇开气候、绿化、城市界面这些软竞争力,单论供需,武汉容积率多是4.5,杭州容积率多是2.0,两个城市的供需都不是一个量级的。

  结

  如何在居住舒适度和城市住宅供应之间保持平衡,本质上都是控容积率。

  低容积率和高容积率哪个对城市更好?

  其实,这是一个没有标准答案的问题。

  一切要视城市的土地、人口、经济发展水平和未来发展预期而定。

  一般而言,供地紧张、房价高的一线城市,倾向于容积率高一点;但对于土地天量供应而容积率高企的二线城市,降容已是亟不可待的事。

  一旦“降容”在二线城市成趋势,这将极大影响二线城市未来的产品品质、二手房市场(高密的产品难以卖上价)。

  毕竟长三角以外的二线城市太缺好房子了,当其他城市的人都在居住升级,而他们还得掏着高额首付来买一个高容积率、极度不舒适的房子。

  我们期待看到更多二线城市主动降容,让这些城市诞生出更多宜居的好房子。

  主动降容,城市确实会损失一些利益,但不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域。

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