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成见 | 谁赢了深圳224亿土拍?

文章来源:观点地产网 2019年06月25日 08:13

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  6月24日,深圳(楼盘)暴雨。

  位于福田区红荔西路8007号的土地房产交易大厦热闹不减,还不到下午两点,大门前已经排起了长队,焦急的开发商们等待着。

  再过一个多小时,五宗居住用地将在拍卖锤声中觅得新主。

  根据挂牌信息,五宗地块总出让面积17.03万平方米,合计建筑面积约70万平方米,挂牌起始价共计154.35亿元,采取“单限双竞”方法出让,最高限制地价223.84亿元。

  五宗宅地齐出让,对于公开土地市场供应向来紧缺的深圳来说,是一个重磅新闻,有极大的话题性,也足够吸引人。尤其是在粤港澳大湾区热潮下,作为核心城市的深圳已是“兵家必争之地”。

  人人都想分一杯羹,交易大厅里涌动的人潮已经说明了一切。现场信息显示,参与土拍的房企约有80家,包括万科,中海、华润、保利、平安、金茂、越秀、佳兆业、龙光、卓越、华发、建发、星河、电建……本地的,外来的,独立竞价,联合拿地,大大小小的房企们各显神通。

  这场被誉为“史诗级的土拍”从下午三点整开始,主持人宣读完地块信息与规则之后,等待已久的房企们迫不及待举起了手中的号码牌,3小时后,有人赢了,载兴而归,有人输了,失落离去。

  史诗级土地盛宴

  最先被摆上拍卖席的是宝安尖岗山地块,土地面积3.89万平方米,建筑面积12.13万平方米,起拍价40.74亿元,最高限价59.08亿元。

  宝安尖岗山是深圳传统豪宅圈,尽管去年该板块出让的一宗宅地曾遭流拍,但这一次,房企举牌积极,主持人的一声“可以直接报最高限价”引来了现场的一片笑声。

  仅4分钟,广州(楼盘)老牌房企越秀地产以59.08亿元拿下这张昂贵的入场券,增加配建人才住房面积8800平方米,加上初始配建1.08万平方米,共计配建1.96万平方米,按此计算,可售楼面价约为6.68万/平方米。

  接下来出让的龙华地块同样引人注目,该地块位置优越,距离地铁站仅800米,土地面积3.27万平方米,建筑面积14.83万平方米,起拍价45.41亿元,最高限价65.85亿元,

  刚经历一轮激烈竞拍的房企更为谨慎,一开始的举牌节奏相对放缓,但激烈程度丝毫不减。手持28号码牌最先应战,出价45亿元,其他房企陆陆续续跟进,在十多分钟后,90号触及最高限价,现场转入竞配建人才住房面积。

  拉锯战由此开启,最先90号华侨城、96号金茂以及30号华润相互追逐,随后15号和92号杀入,不久后,一直沉默的19号也突然举牌,报出1.66万平方米配建面积。

  此时报价的频率已经拉长至大约一分钟一次,开发商代表们面色越发凝重,有的一边跟身旁的拿出手机计算报价,一边低声跟身旁的人讨论,场面一度陷入胶着。

  一个小时过去了,围绕在龙华地块之间的追逐仍未结束,此时金茂、华润已经不再举牌,19号龙光和28号中海依然坚守,轮番应价,最终在龙光报出2.26万平方米的一分钟后,沉默中出来三声锤音。

  竞价153轮,深圳本地房企龙光以最高限价65.8亿元拿下龙华地块,配建人才住房面积22600平方米(加上初始配建面积,需配建人才房共36300平方米)。

  经过一个多小时的漫长竞价后,随后的三宗地块出让速度加快。很快,在龙华地块失意的中海,在随后出让的光明地块中找回了“场子”,经过78轮的竞价,这家央企拿下了光明区观光路北侧地产,总价54.08亿元,配建16700 +42330万平方米的人才房。

  另外一宗光明区地块被来自武汉(楼盘)的房企——电建拿下,总价20.12亿元,配建人才住房1.9万平方米,最后一宗坪山地块由平安不动产以24.71亿拿下,配建面积4.09万平方米。

  谁赢了224亿土拍?

  深圳土地面积不到2000平方公里,约为上海(楼盘)的三分之一,广州的四分之一,北京(楼盘)的八分之一。长久以来,以拆除重建、微改造为主的城市更新成为这座城市的主要供地来源,来自公开市场的土地供应日渐匮乏。

  美联物业数据统计,2015年-2018年四年间,深圳累计成功出让18宗住宅用地,其中多为本地房企所得,外来房企仅获得3宗。也因此,上述的5宗宅地累计收金约224亿元,成为近十年来深圳数量最多,总价最高的一次土地供应。

  事实上,随着经济的快速发展以及土地供应减少,房企在深圳“抢地”越来越常见,过去的两三年,高价地频现,与之相随的是,是同样上扬的房价。至2018年,这座城市的房屋均价约为54100元/平方米。

  限价成为调控的一大手段,上述的五宗地块均采取“单限双竞”的方式出让,有效防止地价走高的同时,也为深圳带来可观的人才住房面积。

  据观点地产新媒体统计,加上规定的初始配建面积,本次224亿土拍累计为深圳带来了16.04万平方米的人才住房面积,现场的拍卖主持人也不由地鼓励道:“多多益善,感谢开发商们对深圳人才引进的支持。”

  受益的不仅是政府,很多时候,拍地对于开发商来说其实是一种双赢的买卖。比如越秀,花了59.08亿元获得入场券或许并不算昂贵,毕竟在四年前,同样在尖岗山板块,泰禾花了27亿拿下了一宗单价地王,折合楼面价达7.99万元/平方米。

  另外的拿地房企还包括龙光、中海、电建以及平安不动产。其中龙光是龙华拍地常客,早在2014年总价46.8亿元、溢价83.35%的代价抢下龙华新区的一宗住宅地块,造了深圳住宅地块的总价纪录。一年之后,龙光又耗资112.5亿元拿下龙华一宗商业地块,刷新当年总价纪录。

  尽管代价不菲,但带来的收益也不错,2015年拿下的龙华地块被打造成“龙光·玖钻”,年报显示,2018年该项目实现销售面积33.18万平方米,金额184.82亿元,占了全年718亿销售额的25.74%。

  龙光向来对地铁上盖及沿线项目“情有独钟”,在2014-2016年上半年,其曾投资310亿元布局了4个项目,最终四个总货值达1000亿,平均毛利率高于40%。如今再次拿下龙华地块,看中的或许也是后市的升值空间,尽管有人称,拿地之后的龙光,并没有太开心。

  其实不仅是拿地的人赢了,有些没拿地的,心情同样不错,金茂就是其中的一家。在龙华地块开拍前,这家央企就已经透露出志在必得的决心,期间也曾积极参与竞拍,但最终在竞配建环节停下了举牌的手。

  事实上,金茂在2016年就与电建以联合体的方式拿下了龙华的一宗宅地,价格82.9亿元,楼面价约为5.68万元/平方米,是当时的单价地王。

  这个项目如今叫龙华九方金茂府,最近刚开放了品牌馆,倘若金茂在这次土拍中再拿下一宗同板块的地块,将于九方金茂府形成联动效应;拿不下也没关系,这次土拍中6.7万/平方米的楼面地价,对金茂府的去化本身就有一种催化效应。

  它的小伙伴电建其实也很高兴,不仅项目会卖得好,在6月24日的这场土拍中,又以20.12亿元+配建2.83万平方米人才住房拿下光明一宗地块,这将是这家武汉国企在深圳的第二个项目。

  成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

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