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这5种房子,真的不能碰!

文章来源:郑州楼市 2019年07月17日 10:54

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  今天,我们来聊聊越来越冲向两个极端的市场分化。

  1

  近半年,也许你看到的市场是这样的:

  南龙湖,碧桂园双湖城,312套房开盘即清盘;

  经开区,康桥美庐湾,开盘清盘;

  西四环,融信奥体世纪,开盘当天清盘;

  管城区,融创城,开盘清盘;

  新郑,郑州孔雀城,连续两个月开盘2次,2次均清盘;

  ……

  清盘!清盘!几乎每周开盘,都会出现开盘当天清盘的现象。除此之外,不少楼盘开盘当天去化率也都在80%以上。市场果真如此火了吗?

  但同时,还有另一种画风:

  高新区,恒大城,198套房源去化率只有29%;

  杨金,美盛北龙台,192套房源去化率只有29%;

  平原新区,中昂朗悦,55套房源去化率只有22%;

  ……

  像这样,开盘去化率不到30%的项目仍然每个月都有,相当惨淡。

  一边火爆清盘,一边销量寥寥。

  现在的市场,已经不是在此消彼长间轮回,谁都有机会的时代了;未来,两极分化只会更加严重。

  ▼郑州近半年开盘数据统计表

  ▼开盘去化统计图

  如图,截止本周,2019年1-6月上旬的开盘统计,共有85个项目开盘,其中有13个项目开盘当天清盘,去化90%以上的有23个,去化80%-90%之间的有23个,甚至有8个项目去化率都低于50%。

  那么,问题来了,同处一样的市场,为什么有的楼盘就是卖不动?!就是没人买?!

  2

  或许,不同项目因为本身优势不同,价格不同,甚至蓄客周期长短不同,都会或多或少地影响到开盘去化率,这是正常情况。

  但如果一个项目开盘去化低于30%,一定是有问题的。

  我们以上半年开盘项目中,低去化项目为例,逐一分析。

  1、高新区—恒大城

  最近一次开盘198套,销售58套,价格15500,去化29%。

  恒大城的销量一直不好,很大程度上是失误在定位、定价策略上。

  3年前,恒大携手高新区大地主新合鑫高调进驻高新区,并且一路高歌,欲将恒大城项目打造成高新标杆,一时间整个高新区产品天花板、房价天花板、媒体焦点等统统都集恒大城一身,高峰期定价甚至高达1万7/1万8,而当时高新区均价不过1万5。

  但高新区有两点不容忽视:

  一是非地缘性客群太少太少,购买力局限性大;

  二是刚需盘多,缺乏改善、高价基础。

  所以,恒大城在高价上骑虎难下,僵持了许久,痛苦了许久,又陆续的推出特价房、低价房,甚至降价2000,如今CEO盘自降身价,又从15500降至 14000+,仍然不走俏。

  2、杨金—美盛北龙台

  这个盘开盘频次很少很少,入市之后,唯一一次开盘还是在年初,192套,销售56套,价格19500-21500,去化29%,无疑首开失利。

  这是整个杨金区域的缩影,康桥、碧桂园、瀚海等开发商入住杨金之后,瞬间把杨金房价拉高至2万+,但抱着北龙湖大腿,杨金自身优势太少,缺陷太多,污水处理厂、军用机场等等,从郑州地铁规划看政府对于杨金的支持力度也并不大,所以这个区域太尴尬。

  但即便销量差,杨金各个楼盘的价格只涨不跌,以美盛北龙台为例,虽然首开哑火,但开盘后,房价依然硬生生涨了2000。

  可以说,作为承接北龙湖的外溢后花园,只是杨金的一厢情愿。

  3、平原新区—中昂朗悦

  上个月开盘,51套,销售11套,均价7000,去化22%。

  这个盘是中昂进驻河南的第一个项目,当年竞拍拿地还是高价地王,105亩,容积率1.8,规划12栋小高层,12栋洋房。

  前几年,平原新区清一色的一线开发商,恒大、碧桂园、绿地、蓝城、蓝光,本土建业、正弘等,炒得火了两年。但政策调控,很多人清醒过来,回归主城,平原新区的热度一下子降了下来,区域房价也从近9000,骤降至7000+,依然躲不过销量惨淡。

  3

  有些房子,或许能在市场风口浑水摸鱼溜一波量,但狂热过后,市场回归平静,该还的总是要还回去。

  所以,有些房子不能碰就是不能碰,碰了就扎手,一针见血。

  1、低于周边市场价2000以上的盘,不要轻易去碰。

  低价不是便宜吗?为啥还不让买?

  通常,开发商为了抢占客户,或为了低价走量,或着急回笼资金都会适当降价来以价换量,提升性价比,这是正常的营销策略,也是捡漏的好机会。

  但这种降价一般最多500-1000,幅度不会太大,但如果价格落差太大,低于周边均价2000以上,那么必定是有问题的,要么土地有问题,要么质量有问题,要么开发商资金链要崩……

  诸如西三环的唯棠项目,2017年区域均价1.45万+,这个项目几经更名,以8500超低价格重新入市,但至今五证一个都没,开发商豪德置业在洛阳、开封等地多个项目也均以烂尾告终。

  2、劣迹斑斑的开发商,不要去碰。

  比如在郑州曾经名噪一时的升龙,这样的开发商信誉度被透支,往好了说一提开发商名字,二手房轻松掉价十几万;往坏了说,从交了钱买了房之后,不是在维权,就是在维权的路上了。一句话,太糟心。

  3、小开发商的内购盘,坚决不碰。

  为什么要强调小开发商?

  首先明确一点,任何“五证不全”、“内购”、“众筹”等非正规销售的商品房,我们都不建议去买。

  其次,倘若同样内购,一线房企、品牌房企的资金实力更强,烂尾可能性更小;而一些小开发商,要么开发项目甚少,要么主业根本与房地产无关,只是一时兴起尝个鲜,资金实力薄弱,烂尾概率要大很多。

  这个不必多说,去看看、或者去搜一搜几个盘的宿命,就一清二楚,深有体会,比如开发唯棠的豪德置业,比如开发紫金悦城的美中置业,再比如开发成果的金友地产……

  4、没有证件的“黑户盘”,坚决不能碰。

  没有证件的盘,就如同孩子不能上户口一样,糟心。

  比如亿辰山海间,入市周期近十年,内购、停工、被罚、开工、内购,风波不断,去年终于强制交房,但连个土地证都没有,房产证更遥遥无期,所有业主都成了黑户。

  同样情况的豫森城,也在路上。

  5、长期内购,营销遮遮掩掩的盘,也最好不碰。

  一句话,不在阳光下,多半就在深渊里。

  一套房子,对于很多人来说,不只是一家人多年的积蓄,更是一个家庭能够幸福的基础。相比于区域CEO盘的高位站岗,不慎买了入坑盘更可怕,也更可恨,且无法逆转。

  所以,还是想强调那句话:

  有些房子,不能碰就是不能碰,一碰就扎手,一针见血。

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