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地王这股妖风刮到了地市!

文章来源:郑州地产 2019年07月12日 10:27

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  最近的地市有点妖。

  洛阳

  5月22日土拍,碧桂园总价14.01亿,单价1401万/亩,楼面价7005元/㎡,拿下一宗土地,再次刷新洛阳纪录,成为洛阳“三料”地王。

  开封

  5月24日土拍,建业总价5.65亿元,单价656万/亩,楼面价3939元/㎡,拿下中意湖一宗土地,成为区域地王。

  新乡

  6月10日土拍,碧桂园总价6.7亿,单价725万/亩,楼面价3107元/㎡,拿下新乡市区一宗土地,刷新新乡土地纪录。

  周口

  6月12日也就是今天上午,昌建地产有限公司以760万元/亩的价格,成功拍获一宗商业地块,该地块位于丁字街北侧、中州路西侧,地块面积41.276亩,最终成交价31370万元。周口商业新地王就此诞生!

  厮杀异常惨烈、几乎全省关注、地价真贵!

  尤其是洛阳的三料地王,此地王异常凶猛:

  诸多房企争抢;

  楼面价直涨50%;

  1.洛阳新地王位于第一建设公司西对面,香山路与定鼎门街交叉口东南,楼面价7012元/㎡,溢价率高达134%,在拍地之初,这个地块就备受关注,为什么?华润、金茂、保利、旭辉、金地、美的、碧桂园等等将近二十家全国一线房企争抢,厮杀382轮,才被碧桂园拿下。

  2.地王不会单独出现,都是成窝扎堆。地块北侧,2019年初金科拍下的地王,当时也是争抢激烈,参与的房企就有金科、中梁、绿都、美的、保利、碧桂园六家,竞拍轮数达到192轮,最终金科以1121万/亩的价格成功摘得,楼面价为4804.26元/平,后和绿都合作开发,也就是如今的“金科绿都天宸”项目,短短几个月,新科三料地王的楼面价已直涨2000+,飙到了7000+!面粉贵过面包,新地王售价预计会直逼1万5。

  土地是市场的源头,每一场土拍的背后,都有一只无形的手在操控。

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  这段时间的三四线地王频出,似乎又回到了2018年上半年地王扎堆的情形——“新乡、洛阳、许昌、平顶山、南阳、焦作、甚至济源、三门峡、濮阳等”地王一个接着一个,遍地都是新地王。

  不要被地王所迷惑,地王很大程度上的职责是,掩护过去的地王和现在的房价,然后等待一个又一个新的地王出现,让这场击鼓传花的价格游戏能够持续玩下去。

  不管是放大概念,还是市场红利,全部都是建立在土地红利的基础上。只有做足了城市溢价,区域溢价,让每一块土地都得到最大程度的释放,才能保证区域甚至一个城市的价值的持续推动,表现就是房价。

  三四线的房价也水涨船高,三四线城市也几乎很难找到5字头以内的房价了,洛阳的房价直逼郑州,尤其是拍出地王的区域,均价早已过万,注意是均价,各别项目已经开到13000,这个价格都可以买郑州四环内不错的项目了。

  三四线房价要涨一波了?

  呵呵,想多了。

  对于郑州市场,我们一直的判断和态度就是:以价换量迎来小阳春,改善需求爆发换来五六月热销。事实上,市场压力还是有的,今年整体大涨的基础不存在,整体就是稳。

  郑州都已经火爆不起来了?地市拿什么来点燃市场的火苗?地王吗,那要告诉你的是:所有期待地市房价,能够借助地王这股妖风疯涨一波,这种想法请尽早放弃。

  昨日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。

  发文单位是半民间半官方的——市房地产协会,该文章以红头文件的形式,针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题进行了调查核实,对十条降价现象提出预警和相应的整改措施,房协还表示将协助主管部门对备案价格的下限底价进行制度性约束,确定良性的降价幅度比例区间。

  所谓降价,就是没有外来人口,没有增量,内部存量博弈的结果,这种通知和干预只是人工呼吸。

  地王是妖风,不正常,恩施预警干涉,也不正常;但降价绝不会是个例,可以说,大多数三四线城市在未来几年大概率都会面临价格调整的压力。

  三四线经过一波大水漫灌,房价被透支了至少未来3-5年的房价上升空间,毫不客气的说,是有泡沫的。接下来只会一步步去调整,填补透支。

  对于三四线城市,你有自住,尽管买。但仍然要把手头的资金规划好,腾挪出来部分资金去往二线城市,一线城市买。

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  看到粉丝的一个留言很触动:

  最近回去几次家乡三线城市,观察到的几点:

  子女在外,有一定经济条件的有一小半跟子女出外定居。

  年轻一点,经济条件很好的,一部分搬到其他城市,或者在其他一二线城市置业。为子女未来做考虑。

  郊县和周边农村人口持续向市区流入。

  流出人群和流入人群的资产质量差别非常大,总体来讲是大量财富向大城市转移。

  这已经成为大多数三四线城市的现实写照,小县城更甚,去年回家,老家亲戚春节说孩子考第5名,在吵他,我说孩子考得还不错啊,没必要吧。亲戚回答:他们三年级班里总共才只有9个人!9个人,9个人……震惊了!现在镇上的小学,好多班级的学生数为个位数,你能想象吗?学生数极度减少,很多村里,镇里,新农村改造校舍建的很漂亮,但是没有学生。家庭的认知是至少也要到县城,很多中学都开始想办法去市里就读。

  河南目前还是单核城市,省会郑州的地位牢固不可动摇,随着郑州各项利好的加持,只会不断的去虹吸周边地市的人口和资源,地市的突围变得异常艰难。尤其是在城市急剧分化的城市竞争中,中小城市手里没有更多的牌去和大城市竞争,这是发展趋势,不可逆。

  尤其现在全国抢人大战已经日渐激烈,时间拉长来看!全国放开户籍的那一天,城市没有吸引人的就业或者宜居环境,流动人口就可以立马走人换个城市。

  在目前快速城市化的过程中,人口争夺的赢家其实早就注定了,一二线城市赢者通吃。城市格局也在加速洗牌:一二线继续扩张,三线后的城市不可避免出现收缩,常住人口增长前列的城市,它们所虹吸的部分人口正是来源于三四线中小城市。

  真正的危险,并不是城市收缩,而是城市自己没有看到这种收缩的趋势来临,以至于在城市总体规划中,还展现出一种不切实际的人口增长野心。

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