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楼鉴问答丨买永威西郡站岗了吗?升龙御玺二期刚需能买吗?美景麟起城还有小三房吗?

文章来源:郑州楼鉴 2019年07月06日 16:09

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  1、升龙御玺二期怎么样,体量不大,好像是两梯六户,刚需能买么,和周边项目对比优劣势都有哪些?

  答:升龙御玺二期占地约29亩,容积率5.099,绿地率25.26%,共规划了2栋高层和洋房。

  其中1#、2#为高层,3#、4#为洋房。项目最小户型据二少得到的消息,目前高层房源剩余不多了,2#楼一个单元两梯四户,一个单元两梯六户。成交价格在1.4W+。

  最小户型90多平,还有120多平的,其中90多平的户型设计较差,主卧虽然朝南,但或许是为了避开高架的直接影响,硬是改成了朝东。

  项目本身位置不错,周边配套成熟,有地铁,价格方面个人认为还可以,有一定性价比。相比周边的阳光城丽景公馆、汇泉景悦城、保利心语等项目,综合条件算持平吧。

  阳光城和景悦城都有高架影响,景悦城还是三环外了,保利虽然没有高架影响,但是小户型居多,容积率相对来说较高。总之各有优劣,最终买哪个,还是要看自身需求了。

  2、美景麟起城还有小三房吗?与金水湾四期(连霍高速南)相比,投资的话,选哪个好些?

  答:最新消息得知,目前美景麟起城在售3号院房源,户型分别为82平两房和91平、120平的三房,毛坯价位在1.45W-1.5W之间。

  3号院的北侧是惠济区实验中学,南边会受到金水湾住宅的遮挡,不能直接看到贾鲁河景观。如果是西边户的话,或许还会好一些。

  如果从位置上看,麟起城3号院的位置是比金水湾四期要好一些的。虽然麟起城3号院体量小,难以做景观组团,但是周边的中央公园与河景已经可以了。如果是我,或许会更倾向于麟起城一些。

  3、正商家河家现在还有小户型吗?另外惠济区还有靠谱点的性价比高点的项目吗?

  答:家河家在售的二期最小户型为92平。二少认为家河家性价比就还可以,其次还有中原宸院、碧源月湖(内购中)、美景麟起城都可以看下。

  中原宸院和家河家两个项目,能对比的就是规划和产品设计了。规划上都是高低配,另外,家河家阳台要全封闭,算套内面积的话,那么平均下来其实价格优势也不大了。

  碧源月湖环境好,周边配套也成熟;美景麟起城周边环境也不错,靠近大学城,后期出租方便。

  4、康桥九溪天悦这个小区有什么小学和中学规划吗?

  答:项目一期内部规划有一个幼儿园,北边规划有一所公立小学和一所公立中学,具体签哪个学校还没有定。南边规划的是一所新加坡私立高中,小学、初中、高中都有。

  5、经开区有好点的小学初中吗?买的房子马上就要入住了,这孩子上学目前还没眉目呢~

  答:郑州外国语学校经开校区(预计今年8月20号交付使用,9月开学)、郑州一中经开实验学校、滨河一小、滨河二小、郑州二中经开校区、朝凤路小学、郑州经开区实验小学、八十五中

  6、白沙绿博片区,有没有改善项目,并且配备好学校的?希望二少推荐一个

  答:对于紫园,虽然有省实验小学和枫杨外国语加持,但是僧多粥少,不知道已经排到什么时候了。所以在考虑这个项目的时候,建议把上学名额写到合同里面,并强调清楚,否则到时候上学会有很多问题。

  最近白沙片区刚搬过去一个省实验中学,距离最近的蓝城两个项目很有可能会在划片范围,可以关注下。

  另外,金科天籁城的东侧有一个很出名的贵族学校——伯利恒国际学校,学校很牛叉,但是学费也很美丽。

  7、河南省中医院后面的高教小区二手房可以买吗?

  答:小区户型设计较为落后,100平左右设计成两房。优点是双气,得房率高,南北通透;缺点是时间比较久,2001年的,并且多是100平左右的大面积,总价高。所以,如果考虑后期转手的话,不建议购买。

  二少提醒:买二手房如果不是很好的学区,那么尽量避开,学区房不确定性太大,如果溢价太高的话就不划算了。

  另外,根据自身预算,买不到社区环境好的,年代新的(相对来说,和第8个回答不冲突)。那二手房破点也不要紧,只要价格便宜,市场价的六折、七折都行。买过之后自己花点心思好好的装修一下,达到凤变冰的效果。

  当然,如果碰到有学区,价格还不高的项目,一定及时拿下。

  8、您好,二少,我想在郑州金水区投资一套周边设施齐全,方便出租的老破小。初步计划95年以后的70平左右两室的。请问这个可行性高么?郑州老城区棚改力度如何呢?还有就是我这个目标100万能搞定么?

  答:二手房个人建议时间太久的不要碰,因为一般情况下超过30年就不能贷款了,到时候出手的难度会高一些。当然有好学区的另说。

  如果不考虑后期转手,只是想靠租金,那么尽可能选择有地铁的。一般来说70平左右,找单价在1.3W左右的二手房,总价也就在100万左右。首付做个高评的话,估计20万都不到。

  对于老城区棚改这块,预计短时间内郑州主城区内是不会有啥动静了,目前郑州只是主张升级改造,但不会拆迁。

  9、二少,能帮忙推荐几个单价1.3W+的小三房吗?最好有医疗、教育资源,因为我和老公是医疗和教育方面的工作。

  答:正商家河家、碧源月湖、融创中原宸院、荣盛祝福花语水岸;如果可以的话,建议再看下同价位的二手房,首付压力会更小一些,教育、医疗等配套会更好。

  10、北龙湖的正弘臻咋样?据说装修标准很高,1.2W一平方,就怕不能落地

  答:其实北龙湖的豪宅从外面看基本上都差不多,傻傻的分不清楚。相区分就要从内部景观、用材等方面下手。

  正弘臻主打的或许就是一万多一平的装修了,对于装修这块。个人认为还是看项目的侧重点在哪一块,装修标准都有哪些,和别的项目有何不同,以及自己是否喜欢。

  11、保利海德公园这个盘算改善还是刚需?周围配套怎么样

  答:算是改善吧,因为限高,都是做的小高层。周边配套不太好,需要时间完善。

  12、富田城九鼎公馆的学校怎么样?

  答:一号院规划有两所幼儿园,另外项目南边的星火路小学已经投入使用,项目北边还有管城区嵩阳小学,整体来说教育资源能够满足业主使用。

  13、老师,象湖北的碧桂园象苑怎么样?现在手里有一套小高层房源,1.25W买的,现在加价转让有人接收,请问是继续持有还是转让?

  答:个人认为如果能加价转让,并且在自己的预期之内,那么可以转让。尽早把收益落袋为安,因为不确定因素较多。如果想继续持有也可以,等确定SW搬过来,还可以吃一波红利。

  14、手里有50万左右,想再投资一套房子,目前名下已经有一套房了。请问买那个区域合适呢?

  答:如果能走首套房,首付30%,那么可以选择总价167万左右的房子。按照90平来算,大概单价在1.8万左右。那么可选择的范围很大,东区和北区都可以考虑。

  如果按照二套算的话,首付60%,只能选择总价83万左右的房子。但是很明显,这个总价如果想买个89平小三房,就只能在南龙湖、荥阳、港区选择了。综合来看建议选择港区,比如豫发白鹭源春晓还有70多平的小两房。

  15、滨河新城的楼盘,融侨府,春风十里,金辉滨河云著,中海万锦公馆哪个盘性价比高点儿。首付50左右,面积100左右

  答:目前滨河片区买房,认准一点,价格、价格,还是价格!其次,再看是否有高低配。

  个人感觉春风十里不错。纯高层,楼间距大,住起来会舒服一些。

  16、全款100万,小三房,投资,有合适的项目推荐吗?

  答:这价格可以看看白沙片区的项目,东悦城全款优惠下来应该能拿下。但是既然是投资,强烈建议不要全款,记住,贷款越多越好,时间越长越好。

  17、我想咨询下首付30到40万,月供4000左右,买哪里合适,以后上班可能在经开区那边,是买四环两室好还是郊区小三房一步到位,目前了解了龙湖永丰乐城,正商智慧城,经开区的九龙新城,万科溪望,金地名悦,绿都东澜岸,不知道哪个比较有前景,特来打扰一下,哪个性价比高,谢

  答:如果可以,建议在万科溪望、金地名悦和绿都东澜岸里面选择,东澜岸还没开盘,可以等开盘看价格多少。万科溪望高低配,金地名悦纯高层,相对来说后者住起来舒服一些。

  另外,如果非要买南龙湖,一定要选择地铁周边的。

  18、二少,请问预算首付 50,月供8000内,想在东边南边买,目前看上了英地金台府邸的位置和永威城的品质,请二少帮忙点评分析下,推荐下楼盘,主要想选个位置好的。

  答:答案很明显,如果想选个位置好的,肯定是英地金台府邸啊。但前提是资金能跟得上,因为按照首付50,月供8000还是有一定差距的。

  19、你好,第二套房,融创城136平与远洋万和四季130平,融创13000-13500毛坯,远洋11300简装送10万车位券,五年内不会住,选哪个?

  答:其实这个还是要看需求了,远洋万和四季用来长线投资很不错,周边环境好,并且挨着一个枫杨外国语;但问题就是距离市区太远,周边生活配套段时间内跟不上。

  而融创城最大的优势是性价比高,离三环近,但是周边的配套其实和远洋差不多。相比来说远洋除了距离市区远点,周边环境以及枫杨外国语都是优势,并且价格也便宜一些,相对来说升值空间更大一些。

  20、汇泉景悦城是14000左右。有小户型。而且是首付分期。三环边上。想问一下怎么样这个楼盘。与花语水岸相比较呢

  答:两个项目一个三环、一个四环,如果在意位置,就选景悦城。如果资金紧张,就考虑花语水岸。

  21、请教下投资郑州宝能国际中心的商住房怎么样,现在差不多要1.7、1.8万一平了,请问对于投资来说是个好项目吗?

  答:宝能国际中心作为一个大面积商务公寓项目,其最大的功能就是投资,没有居住功能。

  但是1.7-1.8W的价格,相比其他住宅产品来说,绝对不是一个最好的投资项目。投资,记住一点,还是首选住宅!

  22、南龙湖翰林华府得房子咋样?现在他们卖的是华南城西地铁口附近的翰林荣府。目前四个证,还没有预售证。

  答:据说前期已经交房的小区品质还可以,大门气派、绿化也不错,可能是大家对小开发商的期望值太低的缘故吧。

  即便如此,对于内购二少依然提醒谨慎对待,最好等正式开盘再出手。

  23、刚买了永威西郡,毛坯15000元的单价,会高位站岗吗?是否还有升值空间?

  答:高位站岗谈不上,地铁口,加上永威品牌,以及常西湖新区的利好,会有不少人愿意为这个价格买单。

  但是,毛坯1.5W的价格,说明永威西郡已经把未来的升值空间给吃完了。这就意味着,可能未来的几年时间内,业主也不要想着在这个项目上赚到什么钱了。

  24、高新区的荣邦城能买吗?高新区有没有性价比更高的项目?

  答:荣邦城的位置其实还可以,有学校,有配套;如果想选择一个性价更高的项目,二少认为可以考虑下钱隆城,教育方面突出,位置更好,价格方面相差的也不算多。

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