首页 >新闻中心 >微阅读 >正文

郑州的二手房市场,没有一点妖孽的样子

文章来源:郑州楼市 2019年05月17日 10:07

分享到:

报名即享好房网独家优惠,一对一专属服务

好房QQ群:305855590 好房热线:400-618-8686 微博:@河南好房网

  最近,郑州的二手房市场,稳得一批。

  1

  暴涨暴降,最能迎合市场,最能挑起亢奋。

  但是恰恰相反,相比于深圳、苏州的起飞,郑州的二手房市场,却始终不温不火,生无可恋。不看不放心,想炒没话题。

  新房没啥看头,片区没房,去化率高,没有意思。去看二手房,反而会从市场中反推出很多细枝末节,比如说价格,比如说心理。

  最近,一直在看二手房,看挂牌数据,看成交价格,看成交套数;跑到一线去调研,实地走访二手房小区,既有最热的东站片区、蓝堡湾片区,也有成交一般的西郊片区;也跟很多门店的店东直接聊市场,看内部数据。有一个结论大家一定要记清:

  数据也会骗人,只有到一线亲自体验,才能感受到最真实的体温。

  比如说:

  1、北上广二手房涨了多少,成交量进入小阳春;

  2、郑州很多小区都在下降,少则10万,多则百十万;

  3、别人都卖2万3,这个房源只有1万9,肯定适合捡漏;

  4、很多都挂牌1年都没卖出去,要么价格贵,要么房子差;

  5、这个小区带看这么少,30天也少,7天也少;

  ……

  如果我也套用上面的内容,挂一个醒目的标题,阅读量肯定非常可观。但是那又怎么样?能否反应最真实的市场,能对卖家买家输出有用的东西吗?不能,所以说,我更愿意刻画一个真实的市场,买家不用着急,卖家也不用着急,正常交易就行。

  数据也会骗人。比如说,挂牌时间长,很有可能业主不是真心想卖,或者觉得可以再等等;那个看似抄底的房源,户型差,还是顶层,你要不要?很多小区或者很多房源的价格看似不断下降,但是这些都不是最终的成交价格,业主很有可能坐地起价。

  数据永远只是工具,只代表过去,不能预测未来。

  不管是研究二手房,还是真心实意就想买,大家在看数据的时候,一定要理性。这是我在开头跟大家说的第一点。

  2

  一路走下来,一句话总结:

  整体很稳。价格上下浮动不大,成交量略有上浮。

  郑州二手房真没意思,一点都不妖孽。

  有哪些原因?

  1、来自于市场冷热的博弈。

  郑州是新房市场,不是存量市场,这是基本面。新房整体很稳定,传导到整个市场,以及二手房市场,肯定也是以稳定为主。

  16年市场非常热,大家都在关注新房市场,二手房毁约超过半数;17-18年市场开始调控不断,新房逐渐稳定,二手房市场也就开始走向良性,价格回归,成交量回归。

  2、来自于买家和卖家的博弈。

  整体来看,郑州市场非常平稳,不会出现太大的波动,那么这个时候,尤其是在国家反复调控的间歇,以及利率的不断下调,买卖双方都在动小心思,都在互相试探。

  卖家的挂牌价是不是挂低了,未来能不能涨一点,不急着出手了;买家看着市场平稳,利率不断下调,房价会不会再降点,不着急去购买了。

  3、没有大幅度的倒挂。

  郑州没有经历过成都、杭州倒挂近万的行情,没有出现数万人抢新房,也不会把二手房晾在一边,几乎没有倒挂,或者说倒挂很少。有些片区的二手房比新房贵点,有些片区的新房比二手房贵点,但是整体都控制在1000-2000的差价中间,套利空间非常少。

  这是想要跟大家说的第三点,正是基于以上几个原因,导致整个郑州市场非常稳定,二手房市场也很稳定,价格变动不大,上下不过2000块,在小阳春期间,成交量略有上升,单个门店单月控制在15-20单左右。

  3

  第三点,也是大家最关注的一点。不管是卖家,还是买家,都在考虑一点,哪些房子成交量很大、成交速度很快?

  集中三种:学区房,地铁房,次新房。

  学区房、地铁房大家都非常清楚,不再多说,这里要重点讲的就是最后一个,次新房。举一个例子,比如说富田太阳城商圈,成交量比较大的是阳光城。

  可以这样说,富田片区是二手房非常典型的案例。以品质划分社区档次,以价格、货量决定成交周期、成交数量,有自住,有投资。

  在附近的二手房小区中,最受关注的小区中,万科美景龙堂价格最高,正商新蓝钻、美景鸿城次之,第三档次就是美林河畔和富田太阳城。

  阳光城就处在第二个档次之中,小区体量非常大,好几个院,市场的供应量很大,而且价格适中,大致控制在1万7上下,成交周期也比较短。

  反观万科美景龙堂价格贵,均价2万出头,不管是品牌溢价,还是竞品溢价,都是比较贵的,自住完全可以去东站,投资性价比也很低;而富田太阳城、美林河畔产品一般,房龄老,非常适合投资客,以及对于品质追求不高的刚需客户。

  富田商圈对于二手房出货,最大的启示就是:位置可以接受,控制总价,控制出货量。

  4

  当下市场,能不能捡漏?怎么捡漏?

  捡漏,不只是抄底。

  捡漏并非一定是淘低价,这一种可遇不可求,普通人根本没有那个时间和精力,所以不要痴心妄想。更多的捡漏,是找到适合自己、位置更好、配套更全的房子,工作生活两不误,这实际比单纯的抄底更划算。

  给大家几点建议:

  1、个别二手房比新房更具性价比。

  比如说同样是惠济区89平的小三房,正弘府非常难抢,还需要绑定车位,那么1万6、带学区的天地湾,以及1万6出头、高品质的永威迎宾府,会不会更好?

  二手房的品质看得见摸得着,配套应有尽有,自住完全没有问题。

  2、同样的总价,东区会不会更好?

  比如说同样总价200万的选择,东站片区的二手房,蓝堡湾附近的学区房,单价2万5、80平的两房,会不会比其他片区,普通的1万6、120平的收益更高,出手更快,成本更低,以租养贷的方法更好?

  3、千万不要碰高溢价的小区。

  土豪、不差钱请忽视这句话。对于普通人而言,一定不要碰片区最贵的小区,比如说万科美景龙堂,市场价高达2万1,哪怕富田太阳城、美林河畔再差,也不可能有将近7000的差价,哪怕是美景鸿城、远大理想城,都有5000的差价。类似的选择,还有东润泰和2万4的二手,海马公园接近3万的二手,惠济区总价600万的别墅,等等。

  4、地段、品质、学区、地铁永远是硬通货。

  这一点不用展开讲,大家都知道。很多非常优质的房源,以及优质的片区,房源刚挂出来就很抢手。至于老破小,或者老破大,除非你就是在乎升值,不在乎房龄,不在乎未来出手的周期和价格,完全没有问题,单价基本就是片区最低、社区最低。

  相比于新房,二手房非常负责,从看房到交易成功,手续非常繁琐,周期也非常漫长,不要贪便宜,不要总想抄底,不要找小中介。最后,给刚需、刚改推荐两个二手房置业的黄金路线,都是10年以后的房源,整体片区品质还不错,价格不高,距离东区还非常近,加百夫长微信,朋友圈第一条告诉你这两条置业的黄金通道。

相关标签: 房地产开发 房地产税

※免责声明:凡本网注明转载自其它媒体的作品,转载目的在于传递信息,并不代表好房网观点,好房网不对其真实性负责。如作品内容涉及版权和其它问题,请联系我们,我们将尽快处理。好房网所转载的内容,其版权均由原作者和资料提供方所拥有。

热门评论

热门标签

快速入口