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房地产投资逻辑生变 当下谁才是最大的投资黑洞?

文章来源:郑州地产 2019年03月11日 09:32

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      前几天,发生的两件事儿,让手头有些闲钱的人又开始坐不住了。

  国庆假期的最后一天,央行降准,一次性释放了7500亿元。有人算了一笔账,人民币贬值近8.8%,三个月前存的100万,要亏掉8.8万。

  紧接着,股市又绿了。

  手头有闲钱的人,显然不能让钱干放着等贬值,又不好再进股市。只好,转头又打起买入不动产的想法了。

  手头没有房票的,能不能买入公寓成为他们始终绕不开的话题。

  1

  有人站出来反对:一定要远离公寓,公寓一定不要碰。

  公寓不能碰吗?那是你打开的思维方式不对。

  你在用住宅的投资收益去硬套公寓。

  投资住宅的大多数人,不靠租金赚钱。找到有发展前景的片区,入手一批可以捡漏的低价房源。放上几年,等房价涨上来了,再转手给卖了。投资住宅是为了赚取房屋升值之后的差价。

  如果按照这种获利方式,显然,住宅的价值绝对优于公寓。公寓转手,需要高额的税费,并不适合短期持有。

  但住宅和公寓压根就是两种不同的产品。

  公寓用的是小成本,低总价的资金投入,换取稳定的租金现金流。

  至于今年并不乐观的租房市场。

  有两个细节,你一定不能忽略。

  什么样的房子不好出租了?

  远郊、没地铁、大面积、价格高。

  很好理解,通勤难影响生活质量,影响生活幸福感。

  有份报告给了个数据,通勤在1小时以上的上班族,抑郁几率高出平均水平33%。

  你又远,又没地铁,房租还不便宜,当然不好租。

  什么样的房子好出租?

  有地铁、小面积、公寓、新。

  更喜欢独处,更注重隐私,更喜欢舒适的95后、00后成为租房主力军,即便是市中心的老破小,也不再是不愁出租的香饽饽。

  相反,某些三环外的小公寓,租金价格高于预期。

  举几个栗子。

  郑州大学地铁口附近的公寓,价格在1500元,黄河路附近的公寓价格在1400-1500左右,金水CBD的公寓价格在1800-2000元左右,东区CBD基本上在1900-2500元。

  某些公寓收取的水费一般是5元/吨,电费1.5元/度。

  而且,郑州公寓市场均价保持持续上涨态势。

  2

  公寓用小成本投入,赚取稳定的租金现金流。

  这句话中,“稳定”最重要!

  什么样的公寓才会有稳定的租金现金流?

  公寓交房后,要能够快速出租,每月收取租金。这必须有两个先天条件。

  其一,公寓所在区域必须是一个已经成熟的主城区区域。

  和住宅不一样,公寓到手是要立马就能出租。那周边一定要是完全成熟的区域,有便利的交通,有完善的配套,有热闹的人流。

  如果公寓交房了,周边连公交车都没有开通,也没有吃饭的小饭馆,显然,到手的公寓只能是赔本的。

  其二,公寓周边最好有已经通车的地铁线路。

  地铁不仅能把更多的租客带入公寓,还能把公寓内的租客带到他们所需要去的商务办公区。

  简单说,满足快速通勤可能性。

  郑州有多少公寓符合这些条件?

  数量极其少。

  郑州在售、待售的公寓大概有69个,主城区只有不到一半儿。而,同时满足在主城区内,地铁已经开通的只有5个。

  还有比这更稀缺的——地铁上盖公寓,与地铁无缝对接。

  这在郑州,是极其稀缺的,不多见的公寓产品。

  有中原神盘之称的绿都紫荆华庭,最后一期产品就瞄准了地铁上盖公寓——脉栋。

  3

  绿都紫荆华庭,被称为“中原神盘”。

  曾经一年内单盘销售37个亿,2015年全国楼盘销售排行第9名...

  大多数业内人并不惊讶它的热销,因为足够稀缺的区位优势。

绿都紫荆华庭整体效果图

  绿都紫荆华庭位于南三环、紫荆山南路交叉口,布局紫荆山南路东西两侧。紧邻两条主干道,紫荆山路是贯通郑州南北的大动脉,南三环是连接郑州南城东西方向的主干道。

  南三环高架已经贯通,设有紫荆山南路上下桥口,连接北三环、西三环、东三环高架,整个城区畅通无阻。

  周边有多条公交线路通达全城,快速公交B3站点就在南三环紫荆山南路交叉口。附近有郑州汽车客运南站,城际交通也十分便利。

  最关键的是,地铁2号线已经通车,绿都紫荆华庭与地铁2号线南三环站口无缝对接,属于真正的地铁盘。

地铁2号线

  地铁2号线作为郑州城市南北中轴,向北连接金水CBD、国贸、紫荆山商圈,向南连接商都新城、华南城、航空港区。

  2号线,向北2站能实现有即将通车的5号线的换乘,5号线是郑州唯一一条环形地铁线,建成后将和郑州大多数地铁线实现换乘,通达全城。

  2号线6站到达紫荆山地铁站,2站内和5号线14号线实现换乘,5站内与3/6/9号线换乘,8站内与1/8/16号线换乘,带来新一轮地铁红利,3站内可达19个站点,5站内可达52个站点,10站内可达137个站点,意味着30分钟内辐射区域相当于两个管城区。

  绿都紫荆华庭所在片区,是南区唯一一个集城市主干道、快速路、地铁与BRT一体的畅通区域。

  绿都紫荆华庭收官之作,公寓产品,脉栋所在位置在南三环紫荆山南路交叉口东南位置,紧邻地铁2号线南三环A出口。

  这个紧邻不是100米,不是50米。脉栋是地铁上盖公寓,在目前在售公寓中相当稀缺。

  脉栋由两栋28层的公寓组成,其中一至四层为底商,与绿都自持8万方商业相连,由绿都商业管理公司统一招商运用。五层以上为公寓产品,7梯46户。

  绿都自持8万方商业 填补区域商业空白

  绿都自持8万方商业与脉栋公寓形成连通,商业设计地下空间与地铁2号线出口形成互通。下了地铁,穿过商业,通过门禁系统即可刷卡回到家中。

  这个8万方的自持商业,将集合影院、KTV、大型超市,购物中心为一体,建成之后,也将填补区域内商业的空白,补充区域商业配套,吸引稳定人流入驻。

  脉栋是精装修公寓,可完全实现拎包入住。

  为保障公寓入住安全,绿都脉栋公寓采用独立精装入户大堂,业主需要通过门禁系统进入公共区域或电梯厅,采用“刷卡分层管理”方式。

  户型为29㎡-63㎡,63㎡为两房,其余户型为一室一卫。主力户型为32㎡。

  户型设计方正,满足合理功能划分,可自由转换空间。设有独立卫生间、洗浴区域,厨房,并铺设地暖。

32㎡户型

32㎡样板间


  后记:

  2017以来,各地对于住房租赁市场开始有了政策性倾斜。全国有12个城市被列为试点城市,要求加快发展住房租赁市场。

  2018年以来,长租公寓频频出现在我们的生活当中。

  总价低、成本小、可投资、可自住的公寓产品再一次成为我们绕不过去的选择。

  选择很多,怎么才能让公寓产品成为我们真正的轻资产?一定要认真挑选。

  完全成熟的主城区、已经开通的地铁口、优质的品牌开发商是不可缺的关键词。


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