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郑州四环内惊现大量低首付房!能买么?

文章来源:郑州楼市 2019年03月11日 09:09

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  “首付5万起,金二环,地铁口,精装修,还等什么!”

  “首付4万起,低门槛,南三环地铁口,变身房东!”

  “首付3万起,即可入住城区金二环!精装修带暖气,买到就是赚到!

  ……

  最近,朋友圈接连被这一类消息刷屏,身边的朋友也不停向我咨询。

  郑州主城区还有首付3、4、5万的房子?!还不止一两个?!

  南三环均价多少钱?14000,一套89平的小三房首付怎么也得30多万吧。现在首付直接4万+,什么情况?

  金二环呢?房价得18000吧,首付至少50万。现在竟然只要3万+,不敢相信!

  但,再仔细一看,这些楼盘确实都在郑州主城区,位置非常不错。可它们并不是我们日常看到的普通商品房,而是一类特殊房源——40年产权公寓。

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  这类公寓,价格简直太便宜!

  郑州八大区部分40年产权公寓一览▼

  注:以上信息为调研获取,仅供参考。

  可以看到,郑州东、西、南、北各个区域都有这样的小公寓,而且这些公寓的价格都很便宜,均价多在1万出头,大部分还可以首付分期。

  与所在片区的普通商品房价格相比,价差从2000到8000不等。其中价差最小的是中原区,有2000+;价差最大的是郑东新区,有6000-8000。而其它大部分区域的价差基本维持在3000-4000。

  比如,华润新时代广场,公寓均价14000,片区普通商品房均价22000,价差8000。

  看到如此价差,眼不眼红?心不心动?40㎡价差可就是32万!

  但我劝你别慌,先冷静一下。

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  公寓定价多少才算是合理的呢?

  如果你用住宅的眼光去看公寓,永远看不懂。如果你连公寓的逻辑都没有搞清楚,大概率没有活路。

  1、公寓是40年产权的商服用地,无法落户和划片上学。

  2、因为是商业性质,公寓的贷款不属于正常的房贷,需要首付50%,利率高于普通住宅,贷款年限最长10年。

  3、商业用水商业、用电以及较高的物业费。

  4、高达15%以上的交易税费。

  这里具体说一下。

  公寓的税费计算大概分为两种:

  2015年之前缴的税费(全额的4%契税+全额的6%土地增值税+全额的5.6%增值税+全额的1%个税)

  2015年之后缴的税费(全额的4%契税+全额的6%土地增值税+全额的5.6%增值税+个税差额的20%)

  比如,现在买一套公寓40万,3年后,以60万的价格出售,实际需要缴纳的税费是60万*(4%+6%+5.6%)+(60万-40万)*20%,根据这个公式,计算出来的税费高达10多万,还有一些其他费用没有加上。

  所以,公寓的价格天生低于住宅。低多少?

  一般情况下,平层公寓的价格等于周边住宅70%-80%,算是比较合理的区间。

  举个例子,如果片区普通商品房的均价是20000,那么公寓的合理价格就在14000-16000。

  以此为依据,我们扒一扒上表中的几个公寓价格。

  其中,华润时代广场和南三环的三个公寓价格还算划算,它们的价格低于合理价格区间。而中原区的三个公寓价格显然是偏高的,它们都高于合理价格区间。

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  那么,那些低于合理价格区间,或者在合理价格区间范围内的公寓就能买吗?

  这里还有一个投资回报率的问题。

  但,问题又来了,有没有一个简单直接的概念来表示投资回报率的高低呢?

  有,租售比。

  租,顾名思义是租金;

  售,顾名思义是房价。

  租售比=年租金/房价。

  一般来说,租售比越高,代表投资回报率越高。不过这只是一个初步的判断,没有考虑通胀等因素,具体情形还要具体分析。

  下面这张图就是目前郑州八大区的公寓主力面积段和主力租金大致情况,仅供参考。

  图片来源:盛励集团

  举个例子说一下。

  比如,华润新时代广场的公寓是40㎡,单价15000,租金按2000元/月计算,租售比就是(2000*12)/(40*15000)=4%

  再比如,南三环的三个公寓,40㎡,单价10000左右,租金按1500元/月计算,租售比就是(1500*12)/(40*10000)=4.5%。

  租售比是4%,就意味着25年可以回本。租售比是4.5%,也就意味着23年可以回本。

  其实,目前市面上,投资回报率达到4%-5%已经是不错的了。

  但我们也要知道,华润新时代广场所在的高铁东广场,面对的是宝能等多个项目的公寓大量集中供应,目前华润新时代广场、宝能郑州中心、正商国际大厦都已经开始前期宣传。未来很可能会和当年的高铁西广场一样,面临尴尬的局面。

  有人粗略估计了一下,未来高铁东广场至少有100万方的公寓,如果公寓的平均面积段按照40㎡计算,那么这就是25000套公寓,一旦集中入市,东广场将马上进入供过于求的饱和局面,整个区域的租金都会被压下来。

  除了高铁东广场,管南这段时间也是公寓频出。管南鑫苑国际新城公寓、绿都紫荆华庭脉栋公寓和绿都澜湾知了公寓三大公寓齐开,后期正商中州城等项目还有大量的公寓面临入市,地段大差不差。

  随着高铁东广场和管南这些区域的公寓进入集中推盘期,恐怕郑州的公寓市场将会再次进入低谷。如果你是租客,是更愿意租住正常的商品房住宅,还是这种梯户比超高的公寓?

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  到底什么样的公寓才值得买?谁能买?

  买公寓一定要看性价比。

  比如有两个同等面积的公寓,都在三环内,一个位置好,一个位置不好。位置好的单价14000,位置不好的单价10000,在计算租金回报率的时候,单价10000的公寓结果或许更理想。因为同样是三环内,好位置和差位置的租金差价很可能还不到20%。

  而对于地铁,同样都要等待交房,临未开通地铁的要比临已开通地铁的更具性价比。

  再比如同样位于主城区,一个临近已开通地铁口的公寓售价14000,一个临近未开通地铁口的公寓售价10000,相比较来说,后者可能会有更好的租金回报率。

  那谁能买呢?

  由于公寓转让需要高额的税费,会影响后期公寓的涨幅,公寓在二手房市场上基本无人问津。升值潜力有限,流通性差,导致公寓只能吃租金。如果租不上价,那么这套公寓就算是砸手里了。

  所以,买公寓的人大部分买不了住宅,限购。但如果你还有购房名额,即便是高举债也建议在市场上捡住宅的“漏”,更何况目前降价楼盘越来越多,首付分期越来越多,机会就越来越多。

  如果你已经没有购房名额,有闲钱,感觉写字楼、商铺坑更大,也可以考虑买公寓,但三环内一定是优先选择,不需要特别好的位置,只求高性价比。而对于价格高到已经逼近住宅的公寓,劝你还是放弃。四环沿线甚至更远的公寓,更是应该放弃。

  最后还是要说,郑州的公寓长期来看有着庞大的供应量,最好别碰,还是攒着钱买住宅吧!

  郑州有些公寓是绝对不能买的,买了也是砸手里,到底有哪些?公众号上不方便说,想知道的话,扫描下方二维码,我在朋友圈里告诉你都有哪5个?!

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