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楼市传来大消息 房地产税......

文章来源:楼市参考微信号 2019年02月11日 09:48

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  希望越大,失望越大!

  翘首盼望房地产税落地以拯救高房价的人,恐怕要黯然神伤,因为房地产税刚刚传来重要消息。

  近日,多次公开对房地产税发表自己看法的著名经济学家陈志武表示:

  由于地方政府在推出房产税上碰到一些阻力,房产税在今年内难以推出,建议在财政开支透明度没有进一步上升之前,应推迟征收房地产税。

  关于房地产税出台时机,坊间争论从未停歇过。许多购房者也在坐等房地产税出台,大多数人将它视作刺破高房价泡沫的利器,只要它落地,高房价势必守不住,自己便能趁机上车。

  但正如陈教授说的,房地产税出台时机尚未到,2019年肯定出台不了。

  本号观点早就表达过,房地产税是一种替代土地财政的税收方式,就目前形势而言,中央与地方仍离不开土地财政,因此短期内房地产税根本无法出台。

  此外,即使有朝一日房地产税落地,作为楼市长效调控机制之一,其作用更多是稳房价,而非刺破房价泡沫。

  因此,综合来看,房地产税出台面临的最大沟壑是时机。

  2018年,新京报发表过评论文章,称目前房地产税推出时机已经成熟,一旦房价稳定,就可以推出。言下之意是,全国房价已经趋近稳定,房地产是时候推出。

  本号认为,这里有两处谬误:1、全国房价并未趋稳;2、房地产税推出的关键,并非是房价稳定与否。

  先说第一个问题,全国房价目前趋近稳定吗?

  并没有。当然,如果你只看国家统计局每个月披露的数据,或者看官方媒体的报道,当然稳定。从去年开始,统计局的数据就趋稳了。近日中央要求“坚决遏制房价上涨”后,相信后续呈现出的数据会更稳定。

  但这都是表象,现实却是,去年中部地区的省会城市接棒了东部热点城市,来了一波大涨。成都、西安(楼盘)、长沙(楼盘)、武汉(楼盘)、重庆(楼盘),涨幅均在30%以上,成都更是在50%以上。

  进入2018年,杭州(楼盘)、西安、南京(楼盘)、成都等城市相继上演了抢房潮,成都、杭州万人抢房场面屡见不鲜。

  以二手房数据来看,三四线城市的火热就不用说了,热点城市方面除了北上广深以及厦门(楼盘)、苏州(楼盘)、天津(楼盘)等少数城市稳定外,多数城市仍没有趋稳。最新消息显示,已经连续微跌21个月的深圳(楼盘),新房价格也在7月份止跌反弹了,另外绍兴(楼盘)、贵阳、重庆、西安、宁波(楼盘)涨幅都在30%左右。太原(楼盘)、大连(楼盘)、青岛(楼盘)、成都都在15%左右。

  其实,想了解房价有没有稳定,无需看数据,去你楼下的中介门店问问就知道。

  再接着说第二个问题,房地产税推出的关键,并非房价稳定与否。

  所谓房地产税,是楼市所有税中的一个补充,是一种持有税,它会增加持有者的成本。它的出现,证明各地方政府基本摆脱了土地财政收入,彻底进入了存量房时代。目前,房地产税出台的外部环境尚不具备。

  土地财政是当下中央与地方政府财政收入的重要来源,只有土地财政难以为继之时,才是房地产税出台的最佳时机,以增加新的税收。

  说得更直白点就是,等城市化进程完成的差不多了,热点城市主要依靠二手房市场,卖地挣不了啥钱的时候,房地产税便可推出,成为新的税收来源。

  有人或许会说,房地产税出台后,依然可以和卖地同时进行,财政收入不是更高吗?房地产税是增加持有着的成本,会打消投资者的积极性,房子就难卖了,房子难卖将传递到土地难卖,势必会影响卖地收入。

  所以,只有土地财政不挣钱的时候,才是房地产税推出的最好时机。而从目前的土地市场行情来看,土地财政依然如火如荼。

  2018年,全国卖地收入高达6.5万亿元,同比增长25%。

  许多人都在翘首盼望着房地产税的落地,以打击房价。但在这我必须要泼一盆冷水,房地产税出台,理论上会是个大利空,但实际上对中心城市的房价也只是抑制,不会重创,不会出现大家所期盼的暴跌。

  因为正如任ZQ说的,许多专家总是单纯地拿数据说事,拿理论说事,忽略了中国特色这个现实。现实就是,房价不允许暴跌暴涨,只能稳定。

  上个月,住建部就对2019年的中国楼市下达了9个字的命令,“稳地价、稳房价、稳预期”。

  至于房地产税出台的技术问题,也即立法、细则(包括征收多少,如何征收)等出台,都不是问题。之所以房地产税立法过程漫长,其实说白了也是在等待时机。

  一旦时机恰当,立法最长半年就能解决。

  那什么是恰当时机?当中央财政与地方财政不再对土地出让金过分依赖之时,或者说当城市化率渐趋稳定,土地出让金不再能成为大头收入时,便是最好时机,到那时房地产税顺势出台,成为新税种,替代土地财政赚取财政收入。

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