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北龙湖单价最贵 总价最高的地王 卖了35个亿

文章来源:郑州楼市 2019年02月02日 08:17

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  世道总有轮回。

  2016年,金茂耗资35.1亿,拿下北龙湖三料地王。

  2019年,金茂在老东区的广告上,赫然写着“劲销35亿”。

  3年走一圈,金茂终于把这个圆画满。

  1

  北龙湖金茂府,已经卖了35个亿。

  与16年的35.1亿的投入相比,刚刚收支平衡。

  最近有点膨胀了,竟然盯着金茂府的出街广告,看了好几眼。

  平日里提到北龙湖,我都必须冷水浇头,提醒自己要自重,摸摸钱包里的35张1块钱,羞愧的低下头。

  业内有句话,豪宅不看金茂府,看遍豪宅也枉然。

  金茂的实力,我自然深信不疑。但是,2年前砸进去的35亿,那可是货真价实的真金白银,不是为了听响的,是要为公司盈利的。

  这几天,开车扫荡东区临时售楼部,无意瞥见了最新的广告牌,明晃晃,很扎眼:

  上面赫然写着几个大字:“北龙湖·金茂府,劲销35亿!科技豪宅,北龙湖值此一府。180-300平,全精工科技院墅。”

  按道理,35亿的销售额,在郑州在售楼盘中,毫无争议的第一梯队呀。

  很遗憾,我查了一下“2018年度大郑州商品住宅项目销量排行榜”,超过35亿销售额的项目仅有4个。

  反复确认之后,在这份镶金边的榜单汇中,没有金茂府。

  2

  金茂府的到来,自带光环,掌声不断、鲜花铺路。

  一方面,金茂名头响、来头大。

  金茂的母公司——中化集团,不仅是世界五百强,更是实力雄厚的央企。背靠大树好乘凉,实力不言而喻。

  再加上作为豪宅标杆,金茂府一房难求,被誉为“拿着望远镜都找不到对手”。

  比如说,杭州滨江金茂府250套房源被一抢而空,之后4次开盘,照旧每次房源不过夜;广渠金茂府两次开盘,不到2小时,拿下将近50亿天价销售额;大宁金茂府首开,仅仅2小时认购金额超过21亿。

  另一方面,金茂府拿下郑州三料冠军,至今无人能破。

  2016年最血腥的地王年,凡土拍必然哄抢,无一不是贴身肉搏、刀头舔血。

  8月18日,前脚融创拿下地王,总价25.54亿,单价3630万/亩,楼面价3.63万/㎡;王冠还没暖热,金茂就一箭射落王冠,总价35.1亿,单价4184万/亩,楼面价3.69万/㎡。

  土拍过程更是十分惨烈:

  1、能打的房企都来了。除了本土房企建业、亚新、永威、正商,外来巨头如金茂、旭辉、融创、雅居乐、荣盛、蓝光等,全部加入混战。

  2、土拍耗时长达10个小时。这场土拍,从早上9点一路厮杀,中午饭都顾不得吃,直到将近10个小时后才见分晓,参与举牌的人,全都杀红了眼。

  3、总价最高、单价最高、楼面价最高。高达3.69万的楼面价,超过当时广州36722的楼面价。

  4、鏖战233轮,全部都在破纪录。第33轮,打破荣盛2604万单价纪录;第43轮,打破郑纺机2680万记录;第60轮,打破郑纺机总价纪录;第102轮,楼面价超过三万;第218轮,单价超过4000万。

  3

  劲销35亿的金茂府,心里虽然窃喜,但也只是刚刚抹平了账本。

  金茂府住宅总建面约9.3万方,价格区间在5万3-10万+,取一个中等偏下的数值,以均价7万计算,金茂府总货值约65亿。照此计算,35亿的回款刚刚过半,尤其是北龙湖的豪宅窝,比起正商珑湖上镜内购清盘,金茂的销售额和进度不好不坏。

  所谓不坏,肯定开心呀。至少35亿的投资,如数收回,保住本了,对上对下都有交代。

  所谓不好,是心有不甘。毕竟2年多,数百人里外忙活,做溢价很难,也仅仅收回了成本。

  有人说,金茂跟北龙湖谈了一场恋爱,错的时间,却遇见对的人。

  金茂拿下地王,所有人都笑出了声。荣盛、雅居乐松了一口气,龙湖里的商铺每平上涨5000元,亚新龙湖壹号三万多的商铺直接翻倍,两万买建业九如府的客户笑弯了腰,政府的钱袋子又大了一圈。

  可是,所有人猜中了开头,却没猜中结尾。很多人以为金茂地王的出现,是郑州再次暴涨的开始,没成想,却成为繁华背后的绝响。

  高位站岗的金茂,拿下了最贵的地王,却迎来了最残酷的市场。就在金茂拿下地王1个月后,限购、限贷、限售、限价等政策接踵而来,冰冻了市场,也冷了金茂的心。

  1、北龙湖15、16号,中途停拍;

  2、2年半中,北龙湖地价不断缩水,甚至腰斩。

  就在1月,时隔5年,建业再次进驻北龙湖,耗资仅13.2亿,2663万/亩的地价,楼面价仅23495。与金茂、融创的癫狂相比,这些数字干瘪了不少。

  4

  地王,正在面临进退两难的地步。

  不只金茂,整个郑州都在大踏步后退。就像王小二过年,一年不如一年。

  1、精装变毛坯。

  虽然顶着18年1月1日成品房的政策,但是很多楼盘依旧选择毛坯。

  因为精装意味着高备案价,意味着高售价,这两种情况,前者政府不接受,后者市场不接受。

  2、降价蔓延。

  降价就像瘟疫,一旦染上就四散传播。

  刚开始还只是中牟、新郑、荥阳、平原新区等远郊,后来主城区的很多楼盘也纷纷扛不住,首付分期越来越多,低价走量、降价求生已经成为快速回款的不二法则。

  3、快速回款保命。

  保命重要,还是利润重要?生死面前,所有的房企,毫不犹豫选择了前者。

  就像北龙湖有些楼盘就敢卖3万2,你再怎么比产品、比规划,这中间也是至少2万的差价,至少相差300万的总价差,你让客户怎么选?

  2年前的所有地王,经历高光时刻之后,头也不回的走向了市场的低潮,贴着成本卖的楼盘大有人在。万科美景世玠慢慢退出了市场,滨河的各路地王开始悄悄降价,白沙的三大改善地王仍旧悄悄内购……

  地王的苦衷在于:拍不了难受三天,拍了难受三年。

  18-19年的市场,地王解套几乎不可能,想要溢价更是难于上青天。金茂等众多地王的尴尬在于,不只是面粉贵过面包,而是买馒头的人也少了许多,想要拉个人头都是难上加难。

  我承认,前2年,金茂还可以凭借低成本续命,但是未来2年呢?还能继续拖下去吗?肯定是不行的。

  在这一点上,正商就非常聪明,一口气拿下5块北龙湖地块,硬是凭借快速复制、低价走量,一路畅销。也许大家不相信,正商珑湖上境的内购不仅早已结束,外立面也基本完工,而南侧的碧桂园豫府,刚刚出地面一层。

  5

  我们今天聊金茂,又不只是金茂。

  2019年,市场依旧很难。开发商尚且要断臂求生,购房者更要小心谨慎。

  1、不要随意投资,甚至都不要投资。

  所谓盈收,就是要等到解套。算一笔账,如果市场2年不起来,以月供1万计算,资金成本至少24万,这可都是实打实的现金流。

  你得想想,你能不能撑到那一天。撑不到,不要勉强。

  2、郑州基本探底,想捡漏只能碰运气。

  以目前市场低价楼盘计算,基本探底,再往下掉不可能。所以说,你可以等,但是不要贪图捡漏,那是运气,不是大势。

  比如说租车位,正常租车位300+80,有人就能租到200,还带管理费。但是这又是极少数的情况,只能碰运气,不是看大势得来的。

  3、未来2年的交房品质,千万不要期待!

  这一点,你要有心理准备。成本高、限价地,开发商贴着底裤卖,你想要品质?所以说,如果房企靠谱,平时90分,现在期待80分就好;平时80分,交房75分就是你祖坟冒青烟了。

  最近几个月,北龙湖土拍再度热闹,永威、正弘、正商、建业加入混战,25号地、27号地即将开拍。北龙湖这么多房企、这么多楼盘,哪个楼盘才是河南顶级富豪的菜?加百夫长微信,咱们来个2000万的聊天。

相关标签: 北龙湖 北龙湖金茂府

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