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郑州长租公寓企业 对房租 市场价 有多大影响

文章来源:河南商报 2019年01月09日 09:08

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  北京长租公寓企业以高租金争抢房源成为房租上涨推手;杭州一家长租公寓利用租客信用贷款融资,最后资金链断裂破产,业主、租客双双受损……近日,长租公寓又被推上风口浪尖,有人说这个是暴利行业,有人谴责长租公寓推高房租,也有人认为与金融密不可分的长租公寓无法避免乱象出现。

  这真是个暴利行业吗?长租公寓有能力推高房租吗?“租金贷”到底会带来什么?河南商报记者走访郑州本地市场上多家长租公寓,并对相关人士进行采访,带你了解郑州市长租公寓市场最真实的情况。

  回报

  业内人士称 郑州长租公寓目前回报率在10%左右

  8月19日,潘石屹在“潘谈会”上说,以目前长租公寓的租金,即便再翻一番,还是亏的。在郑州市场上,现实情况是否真的如此?

  河南商报记者走访发现,郑州长租公寓根据规模和运营情况,回报率从不足10%到15%不等。

  有业内人士算了一笔账,以分散式运营模式为例,在郑州市场上,以2500元的租金收一套房子,合同期五年,每年有一个月的免租期,月均租金近2300元;装修成本5万元,平均每月830元,一套房子月均成本就达3000多元,租出去能收4000元租金。

  长租公寓主要盈利点有两个:免租期和“N+1”模式下多出的隔断间的租金。但再算上出租率,一套房子可能仅有13%~15%的收益率。而在2015年、2016年租金上涨之时收的一些房源,目前仅够抵销成本,有些甚至在赔本。

  关于管理费,魔飞公寓总经理刘达对河南商报记者表示,魔飞公寓按照租金10%收的管理费,其实刚刚抵得上每月网费、保洁和维修等支出。

  河南省公寓管理协会副会长、米兜公寓创始人王平说,目前郑州市场呈稳中有降的发展趋势,行业回报率在10%左右。

  市场

  长租公寓市场份额小

  对市场价格影响较小

  收房是长租公寓“C2B2C”模式中的第一个场景,这个场景在关于北京长租公寓的报道中,沦为了价格战的战场。在房源数量不足、房源需求量不断增加之际,有长租公寓以高于市场的租金抢占房源,这种行为的扩大效应导致了租金的上涨。

  北京的这种情况在一定程度上是由供需关系决定的。可供租赁房源不足,需求又在上涨,租金上涨其实是市场自发行为。刘达认为,若以高于市场过多的价格收房,达不到企业收益率,就相当于慢性自杀。

  以魔飞公寓为例,在收房时,业务员一般会使用收房模型来测算收益,由于租金过高而无法满足公司所定的收益要求的房源是不会收的。

  河南省房屋租赁协会会长乔小勇在接受河南商报记者采访时提到,目前郑州租赁市场上的机构渗透率不到10%。而据王平推测,郑州租赁市场上的长租公寓份额仅有3%~5%。占比如此之小,自然不具备哄抬租金的可能性。

  计划

  长租公寓负责人表示

  近期在体量扩大方面会谨慎

  中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示,2018年1月至7月,郑州租赁价格指数与往年同期相比呈下跌趋势。这与大量回迁房交付、郑州市区空置出大量房源有一定关系。

  在这个时期,郑州长租公寓该如何发展?

  “这个时期,正好给长租公寓市场一个冷静的机会,思考一下未来走向。”乔小勇说。

  刘达也表示,由于此次租金下跌还将持续一段时间,近期在体量扩大方面会谨慎一些。

  长租公寓作为租赁行业机构化的典型代表,避免了传统租赁市场上的诸多痛点,长租公寓经营者们相信,在未来,我国租赁市场上的机构化将向发达国家看齐。至于这个时间点什么时候到,乔小勇说:“我想,可能要经过两个经济周期,大概20年吧。”

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