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划重点:2019年郑州各区值得关注的楼盘!

文章来源:言之有屋 2019年01月07日 09:08

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  2018,过去已经过去;2019,未来已经到来。

  此前一年,国内外环境都充满了不确定性,无论是外在经济环境还是房地产行业,到处弥漫着焦虑的情绪。这个焦虑在2018年的“十一”黄金周后逐渐爆发:土地流拍、降价促销、降价维权、房企裁员等轮番上演,且愈演愈烈,一众大佬在圈里掀起一场生存之战。

  但是年末,楼市寒冬似乎出现一丝可爱的小火苗:

  2018年12月18日,菏泽全面取消限售政策;

  2018年12月19日,广州放开公寓个人限购;

  2018年12月19日,深圳三大银行将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%;

  2018年12月20日,广州修改一刀切限价政策,根据周边楼盘价格浮动调整限价;

  2018年12月24日,上海工农中建交五大行对于首套房个人贷款利率,都有九五折的折扣;

  2018年12月26日,湖南衡阳楼市限价政策明年暂停(12月27日取消);

  ……

  部分城市限售和限购松动、利率下调、政策调整等利好信息不断撩拨着这个紧张的市场。很多人都质疑这个小火苗究竟能不能形成燎原之势?2019年郑州楼市将会朝着哪个方向走?市场上又会出现哪些令人期待的楼盘呢?

  因城施策,郑州利率有望松绑

  很遗憾,这些有调控松动迹象的城市中,没有郑州。

  但是我国的房地产市场具有传导性,无论是政策还是市场现象,一般都是从一线城市、热点城市传导到二、三线城市,然后再到郊县。北上广等一线、热点城市利率下调的新闻,风传已久,从原来部分银行下调的个别现象,到现在深圳三大银行首先松绑,以利率开端的楼市春风似乎已经吹起。

  之前郑州也一度传来放开限购、利率下降的消息,但总是会被证实为虚假消息,这会不会是和衡阳暂停限价一样的市场试探呢?从目前郑州市场遍地首付分期来看,政策确实温和了不少,而且已经出现个别地方银行下调房贷利率的事实。

  照这样的趋势走下去,我们有理由相信,接下来从利率开始的政策松绑是大概率事件。

  让我们忘掉2018年的的激烈和惨痛,昂首挺胸向前走,看一看今年郑州热门区域,又会出现哪些热门楼盘。

  事先声明:本次盘点的值得期待的楼盘,并不代表是言之有屋推荐购买的楼盘,只是由于各种因素加持,比较热门,值得大家关注。

  下面,我们分区来看。

  北龙湖

  一向志得意满、风头无两的北龙湖,在2018年似乎平静下来,从原来的地王、接连熔断慢慢进入未熔断成交、低价成交阶段。但是好在热闹散去并未留下一地灰烬:没有再接连炸出地王,却曝出了10万+的天价豪宅;没有热闹的土拍头条,却有逐渐清晰落地的各项利好,一些楼盘走悄悄内购的套路,销量还算不错。

  总体来说,北龙湖的大多楼盘都在按部就班地稳定卖着,举全省之力发展起来的北龙湖,根不不在意市场的看法,在自顾自地慢慢长大。过去一年关注度较高的有正商善水上境、恒大悦龙台、亚新茉莉公馆、金茂府、融创中原壹号院等项目,在2019年呼声较高的有这几个楼盘:

 1、康桥诸子庐

  项目概况:位于朝阳路与如意西路交会处西北,地块方正,位置优越。占地约57亩,容积率 1.49。主力产品含165㎡、210㎡和272㎡的大平层,在建筑和景观上邀请宋照青、庄子玉、李宝章、谭精忠、琚宾等5位大师制作,打造高端人文住宅。

  没错,诸子庐沿袭康桥人文路线,赋予建筑更多文化和艺术气息,也算是同质化豪宅区里的差异化打法。康桥今年在郑州已经推出的高端代表作有杨金片区的东麓园和滨河国际新城的悦蓉园,均作为区域价格和产品标杆,受到市场的高度认可。所以,对康桥在北龙湖倾力打造的顶级产品,很多人也是充满期待。

  而且,如果说一线房企初来郑州给本地开发商带来生存危机,那么在大品牌在郑州产品接连扑街的情况下,专注品质和口碑的本地开发商反而逆势突围,用产品守住自己的地盘。康桥就是其中较成功的一个。

 2、海马青风院子

  项目概况:青风院子位于龙腾四街与丰殷路东北方向,与康桥诸子庐同位于龙腹区,总占地约42亩,容积率1.328,规划有12栋5F住宅。

  海马的青风系列,一个是滨河国际新城的青风公园,一个就是北龙湖的青风院子。在竞争激烈的房地产市场,作为新生代的海马剑走偏锋,打起了环保牌,突出科技附加值,走时尚清新的差异化路线,当然最终还是要靠产品说话。

  从青风公园和建业海马九如府的销售情况来看,海马的产品得到了市场的认可,但是在经验丰富的豪宅大哥面前,海马的科技和环保似乎显得攻击性不够。那么,下一步青风院子会做出什么样的产品,能否在高手林立的北龙湖脱颖而出也让人十分期待。

  滨河国际新城

  眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。说的就是今年的滨河。

  滨河国际新城从2016年7月开始的疯狂已经算持续时间较长了,进入2018年以后情况急转直下。首先拍地减少,跟北龙湖一样,滨河今年的土地出让明显减少;其次房价滑坡,从中海万锦公馆的16000+精装修,到融侨府14500+毛坯,再到信保春风十里13000+毛坯房,滨河国际新城早已不是当初那个“北龙湖第二”的光鲜亮丽模样了。

  过去一年滨河国际新城关注度较高的楼盘有康桥悦蓉园、海马青风公园、中海万锦公馆、融侨府等,2019年滨河备受关注的楼盘主要有:

  1、康桥美庐湾

  项目概况:十三大街和经南九路交会处,一共占地约40亩,容积率2.5。一共规划6栋楼,大平层,有180㎡、210㎡、230㎡三种户型,规划设计据说都是一流,价格比亚新海棠公馆只会高不会低。

  在康桥北龙湖项目诸子庐介绍中,我们提到了康桥的品质和品牌,悦蓉园是最好的佐证:区域较高的价格,销售也是一路走高。但是滨河的价格降低可以接受,如果天花板高于区域价值和人们预期,品质加品牌也不好拯救。

  目前滨河依然几乎毫无配套可言,高大上的规划都未可知,再加上领事馆迁出、产业用地增加、海嘉国际学校变更等已经修改的规划,人们对滨河的信心又减少几分。已过往项目看,康桥产品力应该与亚新海棠公馆不相上下,鉴于紧邻蝶湖公园,价格应该更贵,逼近3万+,这在没有配套支撑的滨河能否吃得消,实在是一个值得商榷的问题。

  从刚刚结束的经济工作会议来看,2019年的主要政策基调还是稳健,那么如果2019年的市场维持今年的现状,甚至更不好的话,康桥美庐湾又会怎么打呢?

 2、金辉滨河云筑

  项目概况:位于经开十七大街与经南十三路交会处,总占地共约133亩,容积率2.5,分三期开发,规划有16栋住宅+1栋幼儿园。规划是叠墅和高层的高低配,但是10层的叠墅和33层的大平层,显然改善不是太纯粹。

  金辉是中国房地产开发企业36强,业务重点扎根中国长三角,布局中西部、环渤海区域等经济发达并具有高增长潜力的地区。滨河的项目是金辉进驻郑州的第一次尝试,不仅为郑州人买房提供了多一个品牌选择,也让已经如日中天的市场竞争更加激烈,还是十分值得期待的。

  但是,需要注意的是,作为一家外商独资企业,金辉虽然成绩良好,但是“敢闯敢干”的闽系基因还是会让人忍不住瑟瑟发抖,而翻看金辉其他城市过往项目的维权痕迹,也让人不得不为金辉的郑州行担忧。

  我们不用地域黑和历史偏见去抹杀金辉,但愿它在郑州够与时俱进,实实在在为人们提供优质产品,这才是可持续发展之道。

  3、电建经开区储备地块

  项目概况:位于经南十四路以南、经南十五路以北、经开第十六大街以东、经开第十七大街以西,总占地约90亩,容积率2.5。项目规划4栋17层小高层和7栋27-32层高层,也是高低配,户型面积从106—180㎡。

  中国电建地产是世界500强,也是国务院国资委批准的首批16家央企地产企业之一,今年四月,电建是和金辉一起进入滨河。作为滨河首秀,再加上国企基因,电建相对而言还是挺靠谱的,最起码不会烂尾。

  具体就看接下来入市操作了。

 白沙、绿博

  在白绿帮看来,他们从来没有输,但是从上半场雄赳赳、气昂昂地骄傲,到下半场的溃不成军、一盘散沙,所有人都能轻易看出,白绿撑得好辛苦!

  白绿的遭遇其实和滨河差不多,同样在风口期被吹上天,风停了便也跌下神坛,尤其是绿博,之前房价甚至一度超越距离主城区更近的白沙。现在那些冷眼看白绿笑话的人已经获得了阶段性胜利。

  2018年白绿关注度较高的明星楼盘有融创象湖壹号、郑地美景东望、星联御象湖,金科天籁城、康桥香溪郡、亚新美好意境、名门紫园、普罗理想国等,2019年白沙期待值最高的莫过于碧桂园象苑和瀚海观象两个项目,绿博片区的纯新盘有金科·博翠书院小镇。

  1、白沙

  碧桂园象苑和瀚海观象都属于定位白沙地区的纯改善楼盘,两个项目都位于象湖南片区,周围无竞品,但是关于这两个开发商也是一言难尽。碧桂园的高周转和各种产品问题与其“五星级的家”早已成为人们口中的笑料,而瀚海的项目又几乎都逃不过难产和内购的命运,虽然产品在郑州独树一帜,但是让人又爱又恨。

  而且这个独树一帜的露台设计,在热度褪去之后,人们慢慢开始发现其在北方的不实用性:风沙天气导致的卫生维护问题。

  总体来说,有期待,慢慢看吧。

 2、绿博

  绿博项目基本都赶在市场红利期集中开了盘,2019年值得关注的项目中,金科博翠书院小镇算一个。2018年高新区金科城的维权事件,让金科真的很受伤,对绿博片区的金科天籁城和金科博翠书院都会造成一定的负面影响。

  金科博翠书院位于位于广惠街与琼花路交叉口,由金科地产和中书控股联合打造。首期占地面积约62亩,容积率2.5,共规划6栋洋房和5栋高层,洋房面积140-180㎡,高层面积120-140㎡。既然是小镇项目,规划内容一般都很丰富,包含书院小镇住宅区、泰迪城主题商城、COART艺莲小镇、二十四节气公园等,是一个高规格的优雅小镇。但是绿博片区的哑火,金科声誉不再,小镇项目运维难度系数高,所以这个项目也是引起人们关注和质疑的。

  金水区

  2018年市场下行期,环城、远郊、新区房价纷纷跳水,主城区的房价进一步夯实。即使主城区由于各种限制性条件导致项目本身存在地块不方正、户型传统落后、社区容积率偏高、规划不够合理等缺陷,也撼动不了主城的地位。而主城区的价值高地首屈一指当属金水区,因其雄厚的政治、经济、教育等资源基础,一直雄霸主城区房价之首。

  过去一年,金水区关注度较高的楼盘主要集中在金水北,有名门翠园、融创中永中原大观、美景美境、泰山誉景等,或因为热销、或因为负面,金水北因为几个代表性热点楼盘,一年中的话题度居高不下。

  金水北多城中村改造项目,项目推进节奏较慢,且土地出让量少,新盘和品质改善盘不多。2019年关注度较高的有碧桂园天麓、瀚海思念城和保利溪岸。

 1、瀚海思念城和碧桂园天麓

  没错,瀚海思念城仍然在列,等的花开花又谢,一年又一年,这座城对思念城的思念从未停止。但愿将来思念城的问世不会像卢正雨的《绝世高手》那样尴尬:上映之后才发现,还是不上映才有可能成为佳话。

  碧桂园天麓的规划图已经暴露其偏刚需的基因,感兴趣的朋友可以点击《二狗探盘丨开盘火热&节点推迟,国基路上演冰火两重天》了解详情,言之有屋的二狗探盘栏目之前对金水北的热点楼盘进行分析,其中包含了碧桂园天麓和瀚海思念城。

  2、保利溪岸

  项目概况:保利溪岸是金水区杓袁城中村改造,位于花园路连霍高速交会处,总占地约62亩,容积率小于2.5。1号院规划11栋15-16层小高层及一所幼儿园,无底商,设计有三房、四房;2号院规划4栋16-17层小高层及部分底商,以三房为主。所以从规划看,1号院更适合改善。

 中原区

  中原区在郑州的地位早已大不如前,主要项目集中在西三环附近,如阳光城·丽景公馆、汇泉景悦城、和昌湾景国际、五建新街坊、保利心语等,品质一般,对非地缘客户难有吸引力。和昌湾景国际却用低价促销手段成功吸入一波流量,三环内、地铁口、单价不足1.2万,每一个口号都足以打动刚需的心,但是一分价钱一分货,和昌湾景国际三期产品和规划也是让人咋舌,而且低价只是大户型的优惠,对刚需来说,不实际。

  说到中原区,不能不提常西湖新区。2019年,常西湖新区将要在四大中心召开的少数民族运动会,会带去一波关注和人流量。但是中小型的运动会对区域的持续影响力有限,所以留存率不会很高。应该让常西湖开心的是,少数民族运动会带来地铁的提前开通,这才是实实在在的区域利好,是能够带来人口和资源的输血大动脉。

  过去一年,区域内只有华瑞紫韵城、永威西郡和汇泉西悦城三个项目艰难生存,后两者理论上还都不属于常西湖新区。但是趁着运动会的东风,今年这里将会繁花盛开:裕华铁炉储备项目、康桥须水项目、融信奥体世纪、世茂璀璨西湖、恒大刁沟项目等。

  1、融信奥体世纪

  项目概况:位于西四环与陇海快速路交会处,首地块占地约44.6亩,容积率3.8.项目一期规划了8栋高层,主要有88-116㎡的三房和140㎡的四房。

  12月30日,融信奥体世纪开盘,推出89㎡~116㎡共212套,当天去化148套,去化率69.8%,成交均价13550-14000元/㎡。

  融信奥体世纪的优点很明显,距在建的地铁14号线星空路站约500米,距在建的地铁6号线马寨站约1.5千米,据说项目签约外国语小学,纯高层、居住氛围更纯粹,四环内价格预计跟四环外永威西郡差不多。缺点也很明显,距离高架太近,有噪音粉尘影响,学校落地是未知数,融信在郑州没有交付项目参考,闽系开发商的痛也会成为融信奥体世纪的一个坎。

  从开盘去化数据来看,在市场下行期,这个成绩不能说很差,而且是四环的项目,但是其中的真实性,各位自己咂摸。永威有品牌和口碑,汇泉西悦城定位纯刚需,价格低,世茂璀璨西湖更改善,融信要想取得上风,只能在价格上出狠招。但是从开盘价来看,价格并不占优势。

  2、世茂璀璨西湖

  项目概况:位于陇海路与汇文路交会处,首期地块占地55亩,容积率2.0。共规划6栋高层和5栋洋房,高层户型98-135㎡,洋房户型143㎡,整体定位偏改善。

  世茂璀璨西湖的位置优于融信奥体世纪,定位和规划优于融信,所以价格也会高于融信。但是世茂入郑首作选择了接手源升金锣湾,就是现在的世茂云尚城,已经沦为一地鸡毛,作为世茂第二层级璀璨系产品,世茂会凭实力挽尊吗?

  有人期待满满,有人从世茂的又一次合作(与本地开发商振兴合作)中看到了不详征兆。

  12月29日,世茂璀璨西湖在裕达国贸开盘,推出97㎡~135㎡三房共计108套,当天去化75套,去化率69.4%,成交均价15100元/㎡~16700元/㎡。这个价格,在毫无配套基础的西四环略贵。

  之前常西湖新区被给予厚望的只有永威西郡一个,但也因为没有竞品,定价总被质疑过高。现在终于有了两位队友加入,产品和定价对永威都没有太大冲击力,李老板也可以松了口气。

  二七区

  由于运河的限制,二七区楼盘主要集中在三环和四环附近,如亚新金运外滩、鑫苑德润珺园、郑州绿地城、泰宏建业国际城、融侨悦澜庭、旭辉正荣首府、昌建君悦府等。

  别的新区出名或是因为环境好、或是因为规划、或是因为政策利好,二七新区去年热度其实也不低,但却托福于广大刚需族。俗话说人民的力量是无穷的,主要也是指刚需人民,所以二七新区人口不容小觑。

  2019年,二七区受关注的项目一个是老城区的名门橙邦,一个是新区的华侨城。

 1、名门橙邦

  项目概况:位于大学路长江路交会处,是郑州有名的墨迹盘,有人怨他浪费了主城区的位置,有人怜他错过了2016年的红利期,偏偏赶在了又一个下行周期的2018年底拍了地。

  11月底,名门拍下了二七区两块地,作为主城区超高容积率的超高层,名门橙邦让人看到了又一个融创金林金水府或保利心语,优缺点也大同小异。优点是地段优势明显,交通便利,生活便利,配套完善,缺点就是容积率高,舒适度很难保证。但是如果户型做得不是太差,按照保利心语和金水府的经验,名门应该也会卖的不错。

  2、华侨城

  项目概况:位于郑密路以南绕城高速以北,金水河源两岸,总占地约5平方公里。二七华侨城以新一代开放式城市主题公园为核心,致力打造升级版的“欢乐海岸+欢乐谷”。集旅游、文化、会议、娱乐、休闲、人文居住等为一体。今年11月已经摘地,并已经开始动工。华侨城在还未落地时,周边楼盘就已经利用它开始宣传,可见华侨城的造城优势在人们心中的影响。

  管城区

  2018年的“管南三雄”出尽了风头,导致管城区其他项目如灯下黑般消失了踪影。2019年,管城区有望打破局面的有融创城和富田九鼎公馆。

  1、融创城

  项目概况:位于南三环和紫辰路交会处,千亩大盘,首期地块约50亩,容积率为3。首期规划有5栋高层和4栋洋房,面积从93-143㎡不等,整体偏刚改。

  对于融创这样一个“高效率”的开发商,套路一般都是低价走量,而对于刚需窝的管城来说,价格就是最好的武器!所以说融创有威胁管南三雄地位一点也不含糊。而且即使融创在郑州已经伤痕累累,以融创的营销手段来讲,低价快销的打法在刚需族中应该也还玩得转。

  所以2018年12月29日,融创城首开了的一号楼洋房,均价15000-16000元/㎡,推出24套,去化24套。

  融创的“城”系列标准是低于“府”和“院”系列的,而后者在郑州已经接连遭遇质量滑坡的维权事件,不免让旁观者为这个大盘捏一把汗!但是该项目占地面积较大,如果沿用传统打一枪换一个地方的战略,怕是会毁掉整个盘。在其美名曰“高端”产品让人失望之后,也只能祈祷该中端产品能够正常发挥。

  2、富田九鼎公馆

  项目概况:位于南三环与郑尉路交叉口,也是一个千亩大盘,容积率3.8,位置也较好。

  九鼎公馆被十七里河环绕,环境好,且临近地铁,交通便利。振兴也是郑州老牌开发商,名气不如康桥、永威,但是开发的楼盘不少,口碑也还好。虽然中规中矩,但是对于刚需来说,也是一个相对靠谱的开发商,产品应该没有大毛病,所以还是很有竞争力的。

 写在最后

  2018年的经济工作会议中,继续坚定了“房住不炒”的市场原则,在住建部召开的全国住房和城乡建设工作会议中也指出,2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场的平稳健康发展。

  这意味着接下来全国房地产的调控力度将依然持续之前的高温状态,市场稳定是第一要务。所以,即使前文分析过郑州可能会出现以利率下调为开端的适度放松,也只是响应“因城施策”的喘息机会,不能构成房价大涨的充分条件。

  但是我们也能看到“坚决遏制房价上涨”已被“坚决遏制投机炒房”取代,房住不炒的后面也跟了“因城施策、分类指导”的补充。未来遏制房价上涨的基本原则没有变,但杜绝一刀切、允许微调的政策,也给了刚需更多希望。

  刚需要明确:房价基本不会再出现大涨大跌,不要幻想抄底,没有时间和资本去赌“底”究竟在哪里。对刚需来说,任何时候都是上车的好时机,避开市场上扬期的当下,或许会更合适。

  以上盘点项目多为尚未面世的纯新盘,且市场关注度较高,所以期待值较高。但是产品品质还需落地检验,实践出真知,2019年,我们走着瞧!

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