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一图一逻辑 :房地产土地购置 房屋新开工 商品房销售的关系

文章来源:和讯名家 2018年12月06日 09:05

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  正常理解下,一栋房子建设的顺序是购买土地、开工建设、销售,从数据上也能有着类似的结论。但从实际数据的变化情况来看,则呈现了相反的顺序,即商品房销售在前,土地购置面积在最后。这与房地产市场的融资方式及市场情况有关。

  透过2000年之后的三项数据的变化,我们可以得出一个基本结论,在每次行情见顶的时候,率先反应的是指标是房屋销售面积,待销售面积下降,房地产企业回笼资金速度变慢,新开工逐步萎缩,土地购置也会相应下降。但土地购置面积下降并不一定会在房屋销售面积和新开工面积下降后降低,反而有可能出现上涨,比如2015年以来的情况就非常典型。2016年房地产销售面积增速见顶后土地购置面积不降反增,土地购置面积的增速仍在加速,但商品房销售已经接近冰点。

  按照国家相关要求,土地购置后,开工有时间限制,若在限定期间内未开工则有可能被收回。因此我们可以看到新开工面积和土地购置面积虽有背离但大概率会回归,近期市场的情况就是如此。但如果商品房销售面积无法回升,施工将因资金问题无法继续,当前市场的矛盾在于土地购置面积仍在上涨,但资金回笼速度在下降,两者矛盾下,新开工面积和土地购置面积都将可能出现大幅回落的风险。

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