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就在明年 三四线城市楼市大部分彻底歇菜!

文章来源:和讯名家 2018年12月06日 08:46

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  棚改政策趋严,或许再添不利消息。

  据媒体报道,在改造目标收缩,以及防控隐性债务风险的背景下,2019年新增棚改项目或将不得以政府购买服务的名义,变相举债或实施建设工程。

  有分析人士预测,三四线楼市繁华落幕。事实是否真的如此?

  1

  不论政府是否可以购买服务的名义变相举债,棚改总量、货币化安置减少是基本事实

  我们姑且不说,未来棚改是否还可以,政府购买服务的名义变相举债。单单看,棚改目标数据,就很说明问题。

  按照既定的规划,2018年-2020年,全国棚户区改造的计划大约是1500万套。

  而目前,2018年完成580万套的目标,完全不是问题,很可能是超额完成。

  住建部官网披露,截至10月底,全国棚改已开工577万套,占年度目标任务的99%,完成投资15000多亿元。

  12月还有20多天才结束,年底还有很多地方会为稳增长努力。

  那么,如果计划不变,未来2年,棚改计划年均460万套。从减少的幅度上说,是不小的。

  而上一轮棚改3年计划(2015-2017年),总量为1800万套。杠杆游戏去核实了数据,其中,2015年计划开工为580万套。但最终完成的情况非常好,2015年全国棚改实际开工了601万套。

  2016年开工了606万套,2017年计划开工600万套,实际开工609万套。

  2018年还算高峰,但接下来……

  有必要说的是,棚改创造了很多“富豪”,很多手持货币的购房者。但很多人有意或者忘记了,棚改本身也产生了很多供给。

  改的地块,不说赚钱,要实现盈亏平衡,容积率整体是提高了的。提高了容积率,意味着盖了更多的房子。

  部分房子此前或许还没上市,但慢慢的,都会上市。去年开始,在上面的压力之下,土地供应和成交,全国性反弹,今年整体也不错。

  未来的供应,是有保障的。

  同时,货币化安置因地制宜,这也是今年年中以来被热议的。实际上,棚改假如未来不可以政府购买服务的名义变相举债,本身就是减少货币化安置中的一环。

  债务要透明化、要严格起来,那么央行此前通过国开行等,专门为棚改设计的PSL(抵押补充贷款)增长放缓起码会是事实。

  而PSL再放缓的话,你说货币化安置是不是减少,棚改总量是不是必然减少?一环扣着一环。

  2

  三四线城市跟着一二线入冬,本身也很难逆

  同样的,就算棚改相关政策没有变动,三四线城市入冬本身也很难逆。

  周期就是周期。杠杆游戏前段时间,刚好和朋友谈过一个有趣的话题:

  楼市疲软的时间节奏,也是梯度的。比如去年北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)最开始呈现一丝凉意;

  彼时,二线城市,包括广州(楼盘)普遍都还在抢房。甚至到了2018上半年,不时谈的还是茶水费。

  接着8、9月份开始,二线城市二手房交易也明显回落,新房抢房盛况不再。不少地方首套房利率也见顶,甚至不乏降低上浮的。

  但杠杆游戏注意到,此时,有的三四线城市,包括很多县级城市,楼市还是如火如荼。比如那段时间,我出差部分较大的城市发现,大城市的核心区交易放缓了,但是他们的郊区、不限购的地方,很多人还是热情、积极。

  难道他们不受大行情影响?并不是,实际上,一些三四线、大城市郊区早已开始触及销售和价格的天花板。同时,在此之前,部分三四线城市、郊区确实还在良好氛围里。

  但是很快,十一过后,绝大部分城市,包括一些刚刚还在喜气洋洋中的三四线城市楼市,突然就变冷了。

  春江水乱鸭先知,调控板凳深浅京沪深最先知。然后传导到二线,接着三四线、都市圈卫星城、郊区不可避免也入冬。

  何况,如今棚改货币化安置慢慢降低,以购买服务方式的变相举债要求更严格,你说有钱、有资格购房的需求是不是跟着减少?

  3

  三四线肯定也是有不同情况的,分化会更明显

  恰好看到一篇文章,杠杆游戏觉得很棒。

  钟伟博士撰文说,截至2018年的三季度末,中国的整个房地产情况,房屋施工面积有77亿平米,其中商品房大概有53亿到54亿平米,待售面积接近3亿平米,两项加起来57亿平米。

  假定述房子都还没卖,房地产市场是跟2017年相对比较火爆的,每年卖15亿到17亿平米的节奏比,那么截止到2018年的第三季度,这个数量至少满足三年左右的供应。

  事实是,这些房子部分是卖了的。卖了多少算法不一,起码新开工的,和建成待售的,以及在建没开盘、或未售的,这部分是没卖的。

  这个数字算起来,怎么也是接近20亿平米,够卖一年多是没问题的。

  而周期往往是一旦开始,有个过程。上升时如此,放缓时亦如此。

  所以,假定今年之后,市场销售有所放缓,这些房子卖一年多肯定没问题。

  于此而言,一些开发商宣称,2019年可能会商品房接济不上这个情况,可能性不是特别大。

  实际上,杠杆游戏无数次写过文章,这两年土地供应是给力的。这些慢慢都会入市。

  即便是2018年前三个季度的数据,也已经说明这一点——新开工已经10亿平米,全年的新开工可能在14亿平米左右。这个量也够将近卖一年。

  问题在于,结构性。有的城市需求肯定是相对大的,有的需求则小一些。

  从人类城市化和我国实际看,较大的城市通常还是更有保证。而剩下的三四线和县级城市,处于几个世界级城市群的三四线城市,以及较大城市的郊区,也是更有保障的。

  这便是三四线城市楼市未来的分化。

  考虑到棚改政策的变动因素,这一分化,多半更加明显。综上,杠杆游戏认为,就在明年,三四线城市楼市大部分彻底歇菜!

  杆友你在哪个城市,你准备买哪里?逻辑大致也就是这样。

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