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选择预售制还是现售制应因地制宜循序渐进

文章来源:中国建设报 2018年11月08日 09:19

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  商品房预售制是伴随着我国住房制度改革而形成的一种融资模式,其初衷是为了解决住房市场化改革之初开发主体缺乏融资能力和融资渠道的问题。可以说,商品房预售制对于促进我国住房市场化进程、提高住房供给能力、加快解决城镇居民住房供求紧张矛盾发挥了重要作用。

  但在各地实施预售制的过程中,也出现了一些不规范的市场行为,引起有关方面的广泛关注。主要表现为:第一,有些楼盘期房合同与实际交付现房之间存在差距,导致消费者维权行为增加;第二,有些开发商过度依赖预售回款,并将此作为重要融资渠道,降低了项目运营的稳健性;第三,有些项目预售资金使用存在漏洞,预售资金没有实现封闭运行,使得项目存在烂尾风险。

  因此,近期有些地方政府已经开始着手进行预售制改革,加大现售制楼盘供地力度。还有些观点认为,应尽快取消预售制,全面实施现售制。

  其实,预售制之所以出现一系列问题,其根本原因不在于预售制这种融资模式本身,而在于相关制度的设计和执行存在薄弱环节,无论是采取预售制,还是现售制,都应坚持因地制宜、循序渐进的基本原则。

  试想一下,现阶段取消预售制将对房地产市场融资成本、产品定价和供给速度与模式等方面产生显著影响。

  首先,取消预售制将直接提高开发主体融资成本。今年前三季度房地产开发资金来源12.2万亿元,其中,4万亿元是定金及预收款,占资金来源的33.3%。可见取消预售制之后,这部分无息资金缺口必须由银行贷款、非银行贷款、信托、股权融资等商业性资金予以弥补,而有些商业融资成本在15%以上,直接抬高开发主体融资成本。

  其次,取消预售制将减缓住房供给速度和规模。今年前三季度,现房销售面积2.2亿平方米、期房销售9.8亿平方米,期房销售面积是现房的4.5倍。从金融的角度来看,预售制实际是购房者为开发企业提供的一种资金杠杆,可以促进开发项目能够以更快速度进行建设。取消预售制则需要开发企业具有更好的资金保证能力,这将导致开发企业对银行开发贷款以及自筹资金需求上升。在当前房地产宏观调控背景下,各地银行均纷纷加大对房地产开发贷款的风险防范力度。因此,可以预见,如果全面取消预售制,必然会降低房地产投资速度,延长住房产品的实际供给速度。

  最后,取消预售制将间接影响房屋和土地的定价水平。取消预售制带来的融资成本和运营成本一部分会转嫁在产品定价中。当然这种成本转嫁能力还取决于地区住房供求基本关系,对于那些供求偏紧的一线和热点二线城市来说,成本价格弹性较小,成本转嫁能力较强,在一定程度上有可能增加这些区域房价的上涨压力,而对于那些供求宽松的区域来说,成本价格弹性较大,对产品价格影响则较小。

  同时,资金筹集能力较弱的中小企业也将面临更大的竞争压力,而这些中小企业又大多集中在三、四线城市,可以预见,随着预售制比例下降,行业的集中度将会进一步提高。此外,产品销售模式和定价模式的改变,企业的收益率受到挤压,土地拍卖溢价率也会相应出现一定程度的回落。

  综上分析,我认为,各地选择预售制还是现售制都应因地制宜、循序渐进,在发挥预售制和现售制两种模式特点的基础上,进一步完善商品房销售模式和相关监管制度。

  一方面,当前应着手解决预售制的规范性问题。对于热点城市来说,其主要矛盾还是住房供求关系和房价持续高位运行。政策着力点仍在于能够有效满足住房需求和控制购房成本。因此,商品房预售制仍具有一定的适用性。同时,也可发挥预售制的政策引导作用,对于民生类住宅可以适当增加预售制比例,降低民生类住宅的建设成本。

  当然,关键还是要扎扎实实提高预售制的规范性。主要从以下几个方面入手:第一,加强消费者权益保护,加强期房合同管理刚性,提高合同信息的透明度,开发企业要充分履行告知义务,保证消费者的知情权以及对于前期大家反映比较集中的得房面积、小区绿化、服务配套等方面问题,要规定更加完善的合同条款;第二,加强预售资金监管,要做到专款专用,确保资金安全和有效使用,严格遵循不达标准绝不预售的原则;第三,从源头上杜绝项目的资金风险,在土地出让环节就加强投标企业的资质管理,避免“空手套白狼”的情况。

  另一方面,对于推行现售制要循序渐进。第一,按照本地住房市场供求特点,选择适当的现售制项目比例,既要发挥现售制实物销售、杠杆稳健的优势,又要实现相对合理的住房供给规模和供给速度,实现预售制向现售制平稳过渡,特别要避免销售模式变化对市场节奏的负面冲击,造成阶段性房地产投资失速和局部供求失衡问题。第二,现售制也需要进一步增强信息对称性。有些工程质量问题并非是由预售改现售就能一蹴而就解决的,例如,消费者可以测量得房面积,但对于更多专业性信息仍处于信息劣势。因此,在现售制中如何保护消费者权益仍是一个不容忽视的话题。

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