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利好!房贷利率迎来下调!又一波涨价潮正在路上?

文章来源:言之有屋 2018年11月02日 13:40

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  最近,房地产市场爆炸性的声音不断,从“房产税征收细则出台”到”取消住房预售制度“,再到“限购全面解除”,一波未平一波又起,真真假假,让人眼花缭乱。最近,信贷方面又传出一个重磅消息:全国多城房贷利率下调!

  牵一发而动全身,房贷利率的变动向来被视作调控的风向标。此次多地下调房贷利率,也被很多媒体解读为限贷松动的强烈信号,地产股由此全线大涨。

  "狼来了"喊多了,便没人敢轻易相信。于是大家发出疑问,房贷利率下调究竟是真是假?这轮由一线及热点城市掀起的利率变动,能否波及郑州?对于购房者来说,这个信号又意味着什么?全国经济一盘棋,这是否是调控悄悄放松的政策气球?

  北上广深等房贷利率纷纷下调

  最高下跌10%

  根据融360发布的《2018年9月房贷分析报告》数据统计显示,9月全国房贷平均利率小幅上涨至5.70%,已经连续21个月上涨。但是环比上涨0.18%,涨幅已经是连续3个月下降。

  不仅如此,进入10月以来,首套房贷利率似乎出现了转向。

  北京:下调至15%

  北京四大行的房贷利率与此前持平,但个别股份行首套房贷利率出现下调趋势。如北京民生银行,此前首套房贷利率是基准利率上浮20%,10月以来,下调为基准上浮15%,下调了5个百分点。

 广州:下调至10%

  10月以来,中国银行下调首套房贷利率,从上浮15%下调为上浮10%,目前四大行广州地区均执行首套房贷利率上浮10%。而光大银行、民生银行执行首套上浮25%,下调了5个百分点。

  深圳:下调至15%

  据证券时报报道,深圳部分银行首套房贷利率已由20%下调至15%,而且房贷审批速度有所加快,最快一周就能放款。

  杭州:下调至10%

  10月开始,杭州多家银行将首套房贷利率调至上浮10%。

  四大行中工商银行和中国银行的个别网点,开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策,此前四大行普遍执行首套房贷利率上浮15%、二套上浮20%的政策,分别下调了5个百分点;中信银行个别网点将首套房贷利率上浮10%,二套上浮15%;汇丰银行首套房和二套房的房贷利率分别下调至上浮10%和11%。

  而且多家银行表示,额度比较宽松,基本7个工作日放款。

  南京:下调至16%

  10月以来,南京邮政储蓄银行首套房贷利率,由原来的上浮20%下调至上浮16%,农业银行的首套房贷利率最低18%。

  除此之外,佛山、合肥等地的部分银行也对首套或二套房贷利率进行下调;上海房贷利率仍保持平稳,暂未有下调迹象,不过额度充足,放款时间加快渐成为普遍趋势。

  房贷松动,预示楼市拐点出现?

  所以我们能肯定的是,部分城市下调首套房贷利率的信息、是真的。但是是否是值得让购房者欢欣鼓舞的重大利好消息呢?

  显然通过媒体的解读来看,并不完全是。虽然利率下调一定程度上能够缓解购房者的还款压力,但是另一方面,有人认为这是楼市调控放松的信号,甚至是又一波涨价潮的前兆!

  通过利率变动预测楼市走向固然有其依据。从历史上70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅与房贷利率的走势,可以看出两者的走势基本相反:当房价同比增幅高时,房贷利率往往较低,而当房价同比增幅低时,房贷利率往往处在同时期的高位,反向关系明显。

  我们以全国房价风向标的北京为例放大了看,2016-2017年间这波大牛市来临之前,房贷利率就曾5次下调,佐以房贷折扣等,最终才促成了房价暴涨。

  所以,就有这样一种结论:未来判断房价是否上涨,就看房贷利率调节!

  所以也就有了,看到部分城市房贷利率下调,就叫嚣又一波大牛市在路上的人!

  那么这波房贷利率下调,是否真的就是楼市拐点预兆呢?

 1、房贷利率下调不是普遍现象。

  部分城市,部分银行,下调了5%的上浮空间,还有10%-15%的上浮比例。这5%的小利好,充其量是对刚需的一点象征性安慰,对投资客完全不能构成刺激,房价上涨更是妄谈!

  比如北京,其实整体上并没有出现房贷政策松动迹象,民生银行利率下调属于特殊情况:“根据监管部门要求,除外资银行外,北京各家中资银行的首套房贷款利率不能低于基准上浮10%,至于具体上浮多少银行自行确定。我们之前因为房贷额度紧张,所以首套房贷款利率是上浮20%,最近额度充裕后才下调到上浮15%,但仍比其它一些银行的利率水平要高一些。”民生银行北京分行工作人员表示。

  北京昌平区的中国建设银行天通苑支行,中国农业银行大兴支行,招商银行北京分行等分别表示首套房贷利率依然保持上浮10%,与此前持平,不过各大银行也确实表示放款速度较之前有不同程度的加速。

  2、房贷利率下调有特殊性。

  今年以来的四次降准,使得银行间流动性充溢,银行的资金成本有所下降,首套房贷利率微调很正常;而且不排除为了年底抢收业绩,银行争抢客源的可能,毕竟房贷业务一直以来都是银行的香饽饽。

  这些个例在房地产调控政策的大河中,甚至连微波都算不上,远没有达到能够改变目前整体调控方向的地步,所以未来房贷利率大概率会保持平稳状态,大面积的利率下行可能性有限,以此为支撑的楼市拐点论也站不住脚。

  郑州房贷利率稳定,暂无下调信号

  郑州并不在多城利率下调城市名单中。

  截至目前,郑州首套房贷利率依然普遍上浮至25-30%,实际执行时一般首套利率大多已上浮至30%,二套房贷利率也多上浮至35%及以上。

  这个水平高不高呢?我们把全国主要城市的首套房贷利率放在一起对比一下:

  无论是与一线城市相比,还是与中部六省对比,郑州的房贷利率都是相对较高的。但是参照近20年全国贷款利率水平综合来看,当下郑州的房贷利率处于近20年的中等水平。

  那么郑州当下的利率稳定,接下来会不会受影响,做出相应调整呢?

  1、利率调整向来因地制宜,虽然有热点城市的部分银行出现下调,但个别行为不具有代表性,且郑州利率虽处高位,但也并非是历史峰值,仍有上涨空间,所以这股微风未必会吹到郑州。

  2、假设这次银行利率下调是房贷利率普遍下调的信号,那么根据上一波利率调整的传导周期来算,郑州最快行动也要到半年之后,所以短期内郑州各银行的贷款利率不会出现大幅下降情况,但也不会再收紧,主要以“稳”为主。

  3、姑且再将本次利率下调看做是房价上扬前兆。但是市场调控维稳的主基调不会变,即使出现价格波动,幅度也会慢慢趋于正常,不会大涨也不会大跌。

  4、本轮房贷利率下调的银行和城市范围都太小、幅度低,且具有特殊性,并不能构成普遍现象,传播力度不大。是否能进一步传导,就看接下来下调的范围和幅度会不会继续扩大。

  写在最后

  对于利率下调城市的购房者来说,本次下调可以算是小利好,但不要期待还会再跌20%、30%。近日,新华社发文表示“决不允许房地产调控半途而废、前功尽弃”,再次坚定表明调控不放松的决心,大涨大跌的现象短期内不会再出现。

  对于郑州市场来说,现在正处于房价调整期,刚需也可以有更多选择,房贷利率很重要,但并不是购房过程中的第一位要素!

  最后,虽然房贷利率下调不具有普遍性,但我们不能忽视的是放款速度加快是普遍趋势。在经历了近两年的腥风血雨、死亡寂静之后,楼市似乎终于要迎来风平浪静?

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