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【深度观察】白沙是谁的白沙?常西湖是谁的常西湖?

文章来源:东哥探盘 2018年10月29日 11:21

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  东哥再次写常西湖了。

  作为别人口中的白绿帮主,写常西湖,很好玩。

  因为,很多人对我有误解:

  一种人认为:我只挺东边,不挺西边。

  另一种人认为:东哥的眼里,郑州处处都好。

 以上理解都对,也都错。

  我们看事情,需要讲逻辑。

  比如,当我们把白沙组团和常西湖组团并列看时,特别有意思。

  仅以本文呈现。

  备注:

  1、在过去时间,我深入常西湖区域一线,达20次以上。

  2、在2016年12月份,我其实已经写过常西湖。这不是第一次。

  3、我之前也从没看不上常西湖。

  【一】一个郑州,有东有西

  在说白沙和常西湖之前,我们先认真看上面这个图。

  然后,我们再界定概念。

  1、常西湖新区组团:

  范围:

  常西湖新区位于西三环以西、西四环以东、北至化工路以南与高新区接壤,南到常庄水库与二七区为邻,规划面积约39平方公里,规划人口约30万。

 发展愿景:

  郑州西部高档的行政中心、高端的商务服务中心、高尚的生态宜居中心、高品位的休闲旅游中心以及先进文化传承中心,形成集行政、商务、居住、旅游休闲度假为一体的国际一流、国内知名、省会领先的核心都市区域。

 2、白沙组团:

  白沙组团,西起京港澳高速,东至万三公路,北起黄河郑州市界,南至陇海铁路,总面积156平方公里。组团中心区面积79平方公里,西起京港澳高速辅道,东至万三公路,北起连霍高速,南至陇海铁路。

  白沙组团功能定位为:以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。

 常西湖新区组团:西三环、西四环之间;陇海铁路以南,航海路以北。

  沙象湖组团:东四环、东五环之间;陇海铁路以北,黄河以南。

  一西,一东。

  一个是市级文化行政服务中心、商业商务中心;

  一个是省级文化行政服务中心、商业商务中心。

  两者,太像。

  再回头,看上面的图。

  传统的郑州中心在二七广场老火车站。

  传统的市级文化行政服务中心在中原西路绿城广场附近,

  传统的省级文化行政服务中心在金水路紫荆山附近。

  新城市的发展,省级文化行政服务中心,沿着金水路一路向东,向郑东新区,未来,更要向白沙象湖。而市级文化行政服务中心,沿着中原西路一路向西,跨过西三环,到达常西湖。

  这,是郑州的未来新格局。

  我们要看到这种趋势。

  【二】常西湖新区

  我认为,过去所有的常西湖的文章,都没讲明白常西湖。

  过去,一讲常西湖,就是四大场馆效果图。

  那么,除了四大场馆,常西湖到底是什么?

  在过去,常西湖新区流出很多规划图:

【郑州市奥体中心】

【郑州市博物馆】

【郑州市大剧院】

【郑州市美术馆】

【郑州市市民中心】

【现代传媒中心】

  而可以看到的事实是,目前这些公共配套项目,都在建设,都在紧张施工中。

  这是,常西湖新区比白沙象湖组团先进的地方。

  【三】东哥解牛常西湖

  我们想要了解常西湖,并对常西湖做出价值判断,必须深入一线,并进行区域划分和道路直接,才能洞察机密。

  先看图1:

  这个图,显示了常西湖新区的区域范围。那就是西三环以西,西四环以东。陇海铁路以南,常庄水库半边界以北区域。

  宽松来讲,航海西路以北都叫常西湖新区组团。

  再看图2:

  当用东哥解牛大法拆解常西湖新区时,你这样理解:

  常西湖新区分为三个板块:

  北区——陇海铁路以南,郑上路以北,西三环以西,西四环以东;

  中区核心区——郑上路以南,陇海西路以北,西三环以西,西四环以东;

  南区——陇海西路以南,航海西路边界以北,西三环以西,西四环以东。

  1、常西湖新区北区:

  整体上来讲,这个相对区域形象不太好,至少是现在啊。有厂房、有物流、有都市村庄、有少许的质量差的老小区和经济适用房。

  目前区域土地使用已经达成70%。

  比如,华瑞紫韵城;比如,传闻裕华参与的铁炉城改区域。东边的则是西岗片区城改,传闻名门参与。

  2、常西湖新区中区核心区:

  在上文中,我们提到的常西湖新区的主题内容,就在这个区域。

  这个区域可谓未来郑州的集中资源所在地。

  其中,又以中原西路分为南北两部分。

  你仔细看这个图里的资源占有。

  现在,这个区域已经有:

  1、西流湖公园

  2、郑州市教育局

  3、郑州市第一中学

  4、郑州市煤炭工业(集团)有限公司

  5、郑发大厦

  6、郑州市行政学院

  7、郑州市疾病预防控制中心

  8、郑州市植物园

  在建有:

  1、奥林匹克体育中心

  2、市民活动中心

  3、现代传媒中心

  4、文博艺术中心:美术馆、博物馆、购书中心、大剧院

  5、行政服务中心

  6、九州坊商业中心

  每一个资源拿出来,都星光熠熠。

  这一点,很厉害。

  这个区域的住宅开发用地几乎为0。

  西四环和郑上路交叉口西南角的住宅用地那是安置房;西流湖东侧部分是已开发区域,住宅分别是:西湖花园、西湖水岸、和黄煦花园、湖光苑、湖光新苑、正大花溪、西湖东岸等小区。几无可开发用地。

  而中原西路以南、西三环以西、南水北调以北区域,是老小区阳光花苑、绿都城。

  整个区域住宅用地,未来可开发的,只有两个区域:图中画黑圈的。

  南边那个是汇泉景悦城 ,北边是西岗改造用地,是商品房区域还是安置房区域,目前不得而知。

  整个区域,几无可开发用地。

  3、常西湖新区南区:

  当众多媒体和人民的视野放在常西湖核心区的时候,从房地产发展和房产购买角度,我的眼睛其实一直盯着南边。

  整个南部片区,以常庄水库为界限,分为东西两部分。

  只有西边,从严格意义上是常西湖新区。但从地产板块意义上,我把东边也划入到这个组团范围。

  目前,这个区域完全是一片大工地和拆迁状态。但说实话,他距离成熟的中原区只有西三环一路之隔。

  常庄水库的东边,则是贾鲁河的改造。

  未来,是金科贾鲁小镇项目。

  而,常庄水库的西边,则迎来了纯粹的大发展。

  【四】纯粹

  这个区域,南北路主干道主要是:

  1、陇海西路快速路

  2、淮河路

  3、航海西路

  南北主干道主要是:

  1、西四环快速路

  2、站前大道

  3、雪松路富民路

  4、凯旋路。

  而具体的次干道,看下图:

  未来,皓月路、星空路、郑峪路等路名越来越多出现在我们面前。

  这个区域的地块,比较纯粹。完全是一张白纸。

  整体上,目前土地处于一级土地开发阶段。

  目前面世的仅有两个楼盘:

  世茂璀璨熙湖和融信奥体世纪。

  后期,还有恒大地块项目、金科贾鲁小镇、中晟项目,貌似是和融侨合作。

  具体见下图。

  融信奥体世纪售楼部已开放;恒大项目目前未得到进展消息。

  其中,世茂地块已经拿下第一块地,案名前天已经发布:

  世茂振兴璀璨熙湖。

  名字有点长,就叫他璀璨熙湖吧。

  从案名上可以看出,这个项目是世茂地产和本土房企振兴地产合作开发,这是目前外来房企基本的操作模式。

  关于世茂地产,基本耳熟能详。他是国内20强房企。其起源于福建,成名于上海的世茂滨江花园豪宅,在全国开发很多超高层写字楼和超高层住宅。

  在中国各地的豪宅发展史上,世茂开发的上海世茂滨江花园、世茂佘山庄园、福州世茂云上鼓岭、北京世茂西山龙胤、南京世茂天誉等都是一等一的豪宅。

  从内部情报了解,璀璨熙湖首期地块规划为小高层+洋房组合。据说容积率是2.0。

  这个位置太好了,紧邻九曲莲湖中央水系景观带两侧。

  仔细看图。

  【五】谁的常西湖?

  1、我不是老郑州人。我对郑州任何一个区域没有偏见。我希望并奢望郑州能够东西齐头并进,协同发展。这是郑州格局之福。

  2、我们要明白:白沙象湖组团是省级行政文化服务中心,常西湖新区是市级行政文化服务中心。但,常西湖区域的城建发展和速度,比白沙要快,而且,更明确。这,也是事实。

  3、目前这个区域从南到北,大搞基建。目前非常凌乱而无序。这个周期还得2年时间。

  4、全国第十一届少数民族传统体育运动将于2019年9月8日至16日在郑州市举行。这是一个关键节点。

  5、这个区域的地铁6号线和14号线已经先期修建。包含已经修好运营的1号线和正在修的10号线,在这个区域地铁站点巨多。

  6、区域里水系很多。比如,贾鲁河,比如南水北调,比如常庄水库,比如一个待修的水系:九曲莲湖!

  这个九曲莲湖将形成南北景观轴。

  7、目前整个郑州西区,房地产发展与东区相比,还是落后。在过去,常西湖没有引起更多人的重视,在于这个区域缺少扛鼎性品质楼盘。房价包括二手房市场价格一直没上去。这是其一。

  其二,西区人民相对于东区而言,对居住的理解,还是过于保守,太拘泥于三环内。总认为出了西三环就是村儿,就是郊区。所以,西区人民的改善梦想相当痛苦,无房可买。

  当世茂地产、融信地产、恒大地产等其他大开发商进驻这个区域并带来新的产品时,不知西区人民如何理解,愿意不愿意出西三环?

  8、常西湖新区南区是未来区域高品质住宅供应的主体区域。从目前既有规划和面市的楼盘来看,品质还是可期的。无论是自住,还是投资,我认为是有前景的。当然,看他们的开盘售价。目前人们对价格还是有认知天花板。

  9、常西湖新区组团,未来可期。只待这些蓝图和规划落地,我个人认为必将崛起一个新城。毕竟,区域面积还是比较小的,好操作。

  10、回到文章的主题:

  未来,白沙是东区人民的白沙?常西湖是西区人民的常西湖?未来会不会发生城市界面的人员居住变动?这是一个有待观察的话题。

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