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物流园三雄的殇战

文章来源:言之有屋 2018年09月25日 10:54

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  买套房,跑断腿。

  作为准备在郑州置业的购房者来说,如何选择房子成了目前最头疼的大事。我们不仅要抵挡置业顾问口头许下的承诺,更要按耐住那颗躁动的心。

  不得不说,广告宣传最煽动人心。前几天,二汪接到置业顾问来电,“万科溪望已经开盘,还有房源”,邀二汪前去看房。一句“优居选溪望,幸会大郑东”让二汪兴奋不已。

  随着郑东建设的完善,这里学校和环境都成为了很多购房者置业的首选。抛开房价不谈,“郑东”成了所有置业者趋之若鹜的目标。难道1W4的价格,我就能顺利入住郑东了?QTMD四环,QTMD大郊区,郑东,我来了!!

  了解之后才发现广告也不算骗人——确实是“郑东”,不过此“郑东”非彼郑东。准确的说,广告的主角万科溪望在航海东路的国际物流园区内。同为片区开发商的金地和碧桂园,更是在之前已经开过盘,三者由于地块相邻,被置业者“亲切地”称为“物流园三雄”。

  擅长郊区造城的万科、碧桂园与昔日四金刚之一的金地,都是知名房地产开发商,而此次一同发力打造经开国际物流园片区的住宅项目,到底怎样?到底能不能提升片区的居住价值呢?

  区域已经成这样了,为梁静茹的勇气点赞

  国际物流园片区于2010年10月正式成立,位于经开区东北角,2013年12月份划归进郑州经开区管理。规划范围为陇海铁路以南、郑民高速以北、芦医庙大街以东、万三公路以西合围的86平方公里土地上。作为郑州国际物流中心的核心园区,重点发展现代物流业和先进制造业,包括两个集装箱中心站、两个公路物流港和一个综合保税港区。

  园区定位以国际物流、区域分拨、城市配送为主要功能的产城融合智慧物流新城。因此,产业才是物流园区的发展重心,住宅显然不是。

  在介绍配套之前,二汪觉得,应该先放几张大图,让大家先感受一下国际物流园的物流之美。

  图中产业园众多,路上物流卡车络绎不绝。住宅用地被众多工业用地、产业园和物流园所包围,导致片区居住环境堪忧,居住质量不纯粹。

  交通

  该区域路网密布,北部商都路与陇海快速路相连;南部新安路与南三环重合;中部航海东路贯穿整个区域,与市区相连。不过目前由于规划建设,航海东路在四港联动大道处为中断状态。

  有人说,该区域交通线路网发达是遵循着“要想富,少生孩子多修路“,正因为这一点,他们觉得这地方未来一定是宜居区域。但他们忽略了最重要的一点,那就是该区域本身的定位重点是国际物流。区域内道路宽阔,主要便于物流运输,而公交线路稀少,目前航海大道上只有一条公交线路处于运营之中,但在二汪探盘期间没有看到,神龙见首不见尾。

  两边晒满谷物的航海东路一段

  区域内还规划两条地铁线路和一条轻轨,但目前没有施工的迹象。

  学校

  该区目前教育配套匮乏,除了规划建设的中牟第二初中和袁庄小学,还有2公里之外的郑州经济开发区第四中学以及商都路上白沙组团的学校等。总之区域内没有优质的教育资源。

  子女教育是置业该区后要考虑的主要问题。

  商业

  目前该区域的商业配套只能依靠经开老城区的地缘优势以及一路之隔的白沙组团。

  区域内商业配套基本为零。除了航海东路与凤栖路交汇处西北角有一块商业规划用地和各小区内部规划的商业项目外,该区域内还有一所丹尼斯仓储,据置业顾问介绍,后期在丹尼斯仓储附近将会有一座4层的丹尼斯商业项目。

  商业规划用地


  丹尼斯仓储

  医疗

  区域内医疗配套匮乏,二汪走访也只是看到几间村镇诊所。不过据置业顾问介绍,商都路北面有两所医院,并且后期将会享受到北部医疗产业园的红利以及南部规划中的郑大二附院。该区医疗目前还是依托白沙组团。

 凤栖路一诊所

  环境

  项目所处地块位于七里河与规划的花溪交汇处偏南,隔航海东路南望就是郑风生态牡丹园,看起来周边环境不错。但是由于该区域主要产业为物流,大车众多。北部是传统的物流园区,靠近商都路的大片的陶瓷基地,南部则是工业用地、物流用地。而七里河、花溪还处在治理、规划建设之中,众多项目打出的特色景观——郑风生态牡丹园也已破败,并且这个季节处于闭园状态!

 七里河(东风渠)


  郑风生态牡丹园

  三雄鼎立,带来的是希望、明月还有风景?

  目前该区域的新盘只有万科溪望、金地名悦以及碧桂园峯景,且三家地块位于物流园区的东北角,大环境相同。

 万科溪望

  项目位于凤栖路(凤凰大道)与九曲路交汇处东南角,呈三角形状,是万科首个在郑州独立操盘的项目。占地面积90.56亩,建筑面积6.03万方,规划了6栋高层,4栋小高层,2栋7层洋房,2栋8层洋房,依然是万科的建房标准——高低配,容积率2.49,绿化率30.02%,精装修交付,高层均价在13400左右。主推户型为95㎡、123㎡。

  户型

  95㎡三室两厅(C)

  优点:客厅、主卧朝南,采光效果好;南北通透

  缺点:次卧紧挨入户门,私密性差;动线紊乱

  95㎡三室两厅(B)

  优点:三开间朝南,采光效果好;动静分区

  缺点:算是经典户型,不足之处在于走廊浪费了使用面积

  123㎡三室两厅

  优点:客厅、主卧朝南;南北通透,采光效果好

  缺点:动线紊乱;次卫对着入户门,私密性差

  金地名悦

  项目位于万科溪望的南面,临近航海东路。占地68.3亩,建筑面积20.7万方,与万科高低配不同,金地名悦整体以高层为主,没有使用高低配,规划了7栋高层,2栋小高层。容积率3.49,绿化率35.15%,精装修交付,高层均价在12300左右。

  户型

  89㎡三室两厅

  优点: 客厅、主卧朝南,采光效果好

  缺点:三卧一字排列,影响北侧卧室采光

  117㎡三室两厅

  优点:双阳台,南北通透,采光效果好

  缺点:次卧靠近入户门,私密性差;动线紊乱

  碧桂园峯景

  项目位于航海东路与凤栖路向东200米路北,是三家地块中最小的项目。项目占地53亩,建筑面积15.9万方,规划了6栋高层,容积率3.51,绿化率35%,毛坯交付,均价在11800左右。

  户型

  98㎡三室两厅

  126㎡三室两厅

  143㎡四室两厅

  除了面积,碧桂园的户型基本雷同。三开间朝南、动静分区,没什么大的毛病,但无法做到南北通透的全明户型。

  谁能杀出一条血路,还是一损俱损?

  三家房企都有较成熟的开发经验,户型差异化不明显,功能性较好,但也存在个别的瑕疵。作为三者中户型设计较好的碧桂园,其户型设计非常符合碧桂园郊区造城的一贯作风,是其高周转下项目量产化的结果。

  从位置和配套来看,碧桂园峯景的地块最小,小区内景观的发挥空间不大,形成不了良好的观景效果。

  而万科的高层洋房搭配,会牺牲小区一定的公共环境,增加建筑密度,居住质量没有金地名悦和碧桂园峯景高。但万科胜在精装修上,不论是精装质量还是细节,一直都是各房企精装的标杆。

  从开发品牌来看,三者都是全国知名房企,品牌影响力巨大,物业都具备国家一级管理资质。值得我们注意的是,前段时间金地铂悦和金地格林小镇联动维权事件和万科多个项目维权导致两家房企在郑州的口碑下滑,而碧桂园则因为产品质量问题,屡屡刷新人们对这家“宇宙房企”、“网红开发商”的认知。

  其实,纯刚需可选择金地名悦。因为金地每周推出特价房,均价在11500左右。相比于11800毛坯交付的碧桂园峯景,精装修的金地名悦性价比更好、更高,更受以价格为导向的刚需群体青睐。

  而刚改群体可以关注万科溪望。作为万科在郑州首个独立操盘的项目,用置业顾问的话说,作为精装修起家的万科,溪望的“装修已经升级到了2.0”。并且万科溪望占地90多亩,更靠近北面的东风渠和规划的花溪河,后期不论是小区内部的景观效果还是运河两岸的绿化公园,小环境会比其余两个项目更具备优势。但万科屡试不爽的高低配,却是该项目减分的地方。

  至于投资客而言,该区处于大热的白沙组团和滨河国际新城之间,城市功能主要为物流和制造业,因此区域价值自然被旁边两个老大哥甩的老远。并且根据该区域以往开盘数据以及房价涨幅情况来看,不属于置业洼地,房价也没有上涨的趋势,因此“入市有风险,投资需谨慎”!

  三者虽说共同开发物流园区的住宅项目,但互为竞品,置业顾问之间难免会落井下石,什么万科的高低配、金地的工程进度慢以及碧桂园的产品质量等等。

  三雄混战,置业者才是真正的王

  物流园区配套几乎空白,再加上限购、限价,相比于上期介绍的二七新区以及管南片区来说位置更加偏远,但价格却旗鼓相当,物流园三雄最后的价格优势看起来也凸显不出。

  其实,二汪觉得三雄就如同手握龙胆枪的常山赵子龙,毕竟只有浑身是胆,才敢在这里拿地。

  万科、碧桂园作为郊区造城的翘楚,再加上昔年“招保万金”四天王之一的金地,三家房企的入驻却没有“理所应当”地将物流园区的住宅项目捂热。除了开盘前后的宣传期,物流园区很少有住房消息放出,以致被大家忽略,也可能是物流大车的呼啸声早把三雄的呐喊声淹没了。

  总之,边缘购房者或者产业人群可优先选择置业此地。当然,如果你钱包不太鼓,只想在郑州安家落户的话,“世界之大,哪里合适,哪里就是家。”

  写在最后

  面对轰轰烈烈的新区建设,很多房企会打着郑州向东的大旗来兜售其价值观。郑州确实在向东发展,但作为偏离郑东新区的物流产业园片区,其主要向物流和制造业靠拢,发展步伐明显缓慢。

  置业此地的购房者需要一个漫长时间来等待周边配套成熟。反正置业顾问把前景给你描绘得很好,但该区域真正的发展结果却是个X!

  相比于二七新区以及白沙绿博组团,你真的愿意买在这儿?

  或者,你真的愿意等这个未知数?

  难道你依然坚信郑州还会在物流园片区中再造一座宜居新城?

  理想很丰满,现实却很骨感。

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