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楼市调控,调来调去到底在调什么?

文章来源:言之有屋 2018年07月05日 10:10

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  最近的楼市可谓风云诡谲,变幻莫测,不少城市的楼市调控政策加码升级。

  先是十三朝古都西安暂停向企事业单位及其他机构销售住房,并提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。随后,杭州市房管局宣布暂停向企事业单位及其他机构销售住房,包括新房及二手房。

  加码升级最狠的是长沙。6月25日,星城长沙出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》:户籍家庭已有首套房的,取得产权证书4年后,方可购买第二套房;以父母、未成年子女、大学生集体落户和夫妻离异的方式购房行不通;新落户且在长沙稳定工作至少1年的才能购房;不能以注册企业方式购房;安居型住宅用地占比不少于60%,并对长沙市限购区域内存量房交易个人所得税核定征收率进行调整。

  密密麻麻,鸟枪换炮,将调控的漏洞一股脑全部补上,给炎热的长沙下了一场“冰雹”。

  值得注意的是,长沙此番作为,早有征兆。6月19日,《湖南日报》大篇幅批评长沙楼市乱象,并将其类比为“新中国成立之初,一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序,挑战新生的人民政权”。作为湖南省委的舆论喉舌,措辞之严重激烈,十分罕见。

  据《中国经济周刊》消息,长沙此番大动作之前,湖南省委主要领导曾亲自暗访长沙楼市,对不少乱象颇为震惊、震怒,严令整顿。根据官场不成文规定,主要领导一般特指一把手,一把手发话,自然雷霆万钧。

  西安、杭州、长沙三大省会城市的加码调控,为楼市再次敲响了警钟。

  限购风云起,搅动一池春水

  2016年,茅台价格也开始疯长,一“茅”难求。

  时任茅台集团董事长袁仁国表示,茅台是用来喝的,不是用来炒的。为了能让更多的人喝上茅台,茅台开始实施“限价限购令”。

  茅台把价格定为1299元/瓶,并要求130个专卖店和特约经销商门头的LED必须标示出该价格,且有酒可买,每人限购两瓶。此举也被视为茅台坚定稳价的决心。但限购限价并未遏制茅台价格的持续飞涨,也未缓解茅台终端市场的“一瓶难求”。一时间,所有的承诺都被巨大的需求湮没,成为泡影。

  彼时,笔者随某企业家社群到茅台总部参观学习,并实地探访了茅台酒厂。原本期望带两瓶茅台回家珍藏,但不幸的是,一行20余人无一人购买到茅台。

  “酒喝不炒”后,不仅依然茅台买不到,而且价格持续上升。2017年年底,在即将迎来春节酒品旺季时,茅台发公告称,涨价18%,而这离袁仁国喊出“不涨价”仅仅过去不到一年。

  庙小妖风大,池浅王八多。改变市场游戏规则,就要把价格管起来。

  应用到地产圈来说,第一步就是控制拍地价格。君不见,土地拍卖少则数十轮,多则上百轮,价格也都如山般高耸入云,让人仰视,时时刻刻提醒着自己的无知与渺小。

  地王,成为特定时间段内,最广为流传的词语。

  高昂的土拍价格,造成高昂的楼面价,高昂的楼面价,让房价也如春秋五霸楚庄王一样,一飞冲天,一鸣惊人。

  一时间,高楼平地起,房价冲云霄。房地产市场价格涨幅进入白热化,大有鼎沸之势,限购限价再次登上历史舞台,挽狂澜于既倒,撑大厦于断梁。

  地产商的身体里总是留着不道德的血液,逐利的特性让他们开始找寻各种途径,尽可能获得经济利益,“我死后,哪怕洪水滔天”。

  于是,冰与火之歌中,地产市场大浪淘沙,泥沙俱下。

  2017年,拖了近3年开盘的金地铂悦“以提升项目品质”为由,宣布房屋价格由备案价+1300/平米的装修价组成,绑定装修,拆分合同;

  2017年,阳光城•丽兹公馆等郑州90%以上的新盘不接受公积金贷款,其主要原因是公积金放款慢,而各大银行商贷的上浮利率在20%左右;

  2017年,郑州“六合之家小区”开发商六合置业被曝一房多售,涉嫌合同诈骗;

  2018年,金林置业、益通置业、顺时达房地产、华瑞房地产、怡佳房地产等5家地产公司囤积房源、捂盘惜售被郑州房管局曝光;

  2018年,信保春风十里打出了“首付分期,2年内不签合同,不还首付”销售策略,引发周边市场暴击;

  2018年,绑定车位的开发商越来越多,正商智慧城、正商河峪洲、名门翠园等知名项目纷纷绑定车位出售;

  有时候,你不得不感叹开发商的“智慧”,哪怕身披枷锁,在刀尖上跳舞,也能用自己独特的舞步,划出一抹亮色,留下无尽的传说。

  金玉其外,败絮其中。传说再美,也只是传说。对于地产商来说,日子过得怎么样,如鱼饮水冷暖自知。

  升温又降温,让不少开发商得了“重感冒”,新一轮调控下,行业洗牌已成必然。

  为了不得感冒,不少开发商避开了一二线城市,将调控较弱的三四线城市作为主要发展目标。代表人物就是宇宙房企碧桂园,农村包围城市战略堪称得心应手。而河南老牌房企建业,80%的业务也在河南其他地市县城,郑州业务只占其总销售额的20%。

  对于大型知名房企来说,一二线热点城市,在供地量放缓、租赁用地比例增加,地价攀升等因素下,已经进入了“慢周转”时代,容易被消耗。三四线城市快周转的特性则是他们快速勃起的一剂春药。

  有人住高楼,有人在深沟,有人光万丈,有人一身锈。相比知名房企的光芒万丈,在如今的大环境下,小开发商能在深沟待着已然是万幸,因为那毕竟说明企业还活着。更可悲的是,有些房企已经死了,很多人依然没听过他们。

  过去开发商拿地主要的资金来源于银行放贷。而现在不仅是个人房贷开始收紧,房地产开发贷款利率在上升,而且贷款难度也在增加。就在去年之际,南京已经有地王开发商资金链断裂,因拖欠施工方2000万多计项目款,被当地法院查封。同时,重庆某开发商因为资金链断裂不幸宣告破产,沙坪坝黄金地段项目5.42亿对外公开拍卖。

  黯然销魂者,唯别而已矣。

 生存还是毁灭,是一场战争

  生存还是毁灭,对于地产商来说,已经不仅仅是一个问题,而像世界杯一样,是一场和平年代的战争。

  战争的主导者另有其人。

  6月28日,住建部等联合中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(以下简称《通知》),于 2018 年 7 月初至 12 月底,在 30 个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

  先行开展专项行动城市名单

  北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳

  针对近期房地产市场乱象,通过部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众合法权益。

  30个先行开展专项行动城市名单中,几乎囊括了所有一线城市、新一线城市、省会城市和热点城市。15个新一线城市中,只有沈阳、青岛、东莞三个城市未进入30个先行开展专项行动城市名单;中东部省会城市里,只有石家庄、南昌、南宁没被点名。

  在七部委开展房地产专项整治行动后,河南省住建厅开了房地产市场秩序定向检查会议,安排部署我省部分省辖市热门区域的房地产市场秩序定向检查工作。重点检查郑州市郑东新区北龙湖区域、白沙组团、中牟县绿博组团,洛阳市城乡一体化示范区,开封市城乡一体化示范区,许昌市城乡一体化示范区。

  房地产,终于还是遇上了中年危机。调解这场危机,首先要保证家庭稳定,家不能散,家散了,什么都没了。在这方面,邻居日本有话要说。

  稳定方为大问题

  中国的问题,说到底都是“稳定”的问题。没有稳定的环境,什么都搞不成,已经取得的成果也会失掉。这是总设计师总结几十年革命和建设的经验教训,放到今天的地产大环境依然适用。政府一切的所为,都是为了稳定。

  不奉行土地财政,房价不会涨到飞起。不执行限购政策,楼市可能2017年就崩了。不限价,房价野蛮生长,炒房客半壁天下,房子跟大多数人无关,所谓的房产乱象也就不复存在。所有的逻辑都充满了不确定性和违约风险,考验着每一个决策者的智慧和良心。

  1、近期,央妈“定向降准降息”被很多人解读为楼市利好,刺激了一部分开发商和炒房客的神经,本次专项行动和之前流传的棚改货币化叫停有些许对冲央妈降准政策的含义,目的就是稳定楼市。中国政府有着强大到可以改变市场的宏观调控能力,可以像NBA、世界杯超级球星一样carry全场。此次发文,措辞严厉,态度强硬,反映了决策层对目前调控现状的不满。决策层生气,后果很严重。可以肯定是,在长效机制正在逐步建立之时,一切影响稳定的动荡都要扼杀在摇篮里。

  2、但是,开展乱象整治行动属于治标不治本,虽然一定程度上可以稳定局面,并不能真正杜绝房地产乱象。土拍昂贵,造成了楼面价居高不下,开发商要想回本挣钱,必须提高售价,再加上炒房客的推波助澜,房价居高不下,当局选择限购限价。由于限价,很多地方二手房新房倒挂严重,二手房要比新房贵上不少,随便买一套转手就能挣几十万甚至上百万,买到就赚到,傻子才不买,傻子才不炒房。而限购限价,又让开发商提高售价的希望破灭,但是地价成本却没降低。要求利润,只能从其他角度入手,于是绑定车位、绑定装修大行其道。绑定一个车位便宜点十几二十万,贵点如泰山誉景三十万,北龙湖能炒到七八十万,变相提高了房价。一定程度上讲,房地产乱象,只是限购限价带来的作用,只要继续限购限价,乱象不会得到根本扼杀。马克思那句话怎么说来着:如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险。

  3、之前在郑州,垄断房源,制造抢房假象的现象颇为常见,首付分期、更改预售合同、变更购房人更是开发商吸引投资客、炒房客的重要手段。本次政策,通过供给侧釜底抽薪,内外断奶,给炒房上了双保险,短时间内想炒房的可以缓缓了。

  3、打击黑中介违法违规行为此前提的较少,本次从中央的角度以文件的形式提出,无疑是宣布了“黑中介”的死刑。郑州此前多次爆出中介隐瞒房产基本信息、欺诈顾客、强制绑定服务费、“阴阳合同”等现象,以后大概率不会存在了。毕竟高压之下,再犯事就属于自己找死了。目前二手房市场行情不好,多数中介机构都转型卖新房了,恒辉更是放弃二手房,全面转向一手房。这也给郑州二手房市场,带来了一丝宁静。

  4、此次乱象整治,无疑给在刀尖上跳舞的开发商又加了一道枷锁。有时候挺心疼开发商的,像一只夜壶一样,用不上不仅没收起来,还要在脚下踢来踢去。一方面不准捂盘惜售、变相囤积房源,一方面又限价不准绑定车位和装修,市场对购房者空前友好。刚需朋友们,有合适的楼盘,该入手可以考虑入手了。

  5、北龙湖、白沙绿博、中牟等区域的火爆怕是要凉一段时间了。前一段这些区域可谓热门异常,尤其是北龙湖的明星楼盘们,伴随着“10万+”的价格成为了茶余饭后的谈资,也吸引了众多高净值人士前去置业。这次中央的专项行动+河南的重点排查,应该能让该区域冷静一下了。

  刘鹤在《两次全球大危机的比较研究》一书中,曾经有过这样一段论述:

  大众心理都处于极端的投机状态,不断提出使自己相信可以一夜致富的理由。两次危机前的产业神话和收入分配的巨大差距,往往导致资本主义制度下的社会心理状态出现变异。

  改变其社会地位的急切心态,使大众开始追求一夜暴富,人们宁愿相信各种投机奇迹,人类本性中的贪婪和健忘达到前所未有的程度,没有多少人可以经受泡沫产业的诱惑,社会心态浮躁具有普遍性。在宽松货币环境和以提高杠杆率为实质的金融创新助推下,大量举债进行高风险投机,产生了巨大的资产泡沫。

  前几天跟朋友聊天,谈到了这样一句话:除了买房,其他一夜暴富的方法都写在我国刑法里。

  很写实也很无奈。地方上为房价上涨大开方便之门,限购限价固然容易,但要扭转全社会的炒房情绪却很困难,防范性调控就成为必然之举。然而,调控容易被作为反向解读:越是加码,越是预防,越会强化炒房者的预期,而后乱象迭出。

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