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在三四线夹缝中求生存的你 郑州等你回来!

文章来源:郑州地产 2018年07月03日 09:25

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  最近一位同学甩给我一则新闻:

  6月15日,G2018-17地块被南阳市泰亨房地产开发有限公司拿下(常绿集团),成交总价3.52亿元,成交单价601万/亩,成交楼面价4100元/平方米,溢价率362%,成为南阳新的单价“地王”!

  而G2018-18地块竞拍轮数159轮,也被常绿拿下,当天打破自己冠冕的“地王”。

  他说他非常焦虑,出现地王房价肯定又会涨一波,他的故乡房价正在崛起,而他马上就回不去这个容下肉身的地方了。

  在北京,加班到两三点是常事,每天拼命工作,换来的是越来越高的发际线。努力工作是为了更好的生活,到最后却不知道何处才能安放自己?

  2018年以来,三四线地王不断出现在我们的视野中。

  3月份中梁在禹州拍出389万元/亩成为地王;

  4月华润拿下许昌芙蓉湖CBD26号地块,成交总价为142906万元,土地单价则为815万/亩,楼面价则为4080元/㎡,4000的楼面价,至少要卖到7000左右才能保住成本,在加好的地段和品牌,房价接近1万。这样算来,直逼郑州的底。

  来看房价行情网上河南18地市的5月份的商品房数据,从表格中可以看到,现在大部分的地市的房价数据已经超过6000元。

  第二张图是除了郑州以外,河南地市前三名城市比较火热的区域高层均价。

  像开封西区的海马公馆,绿城桃李春风的洋房均价在1.4万左右,许昌建业世和府洋房也在10500左右等等。

  还有最近比较有话题性的漯河的昌建广场卖3.5万,这就是目前乱象丛生的地市房地产市场。

  2、三四线城市高烧的原因?

  6月15日国家统计局发布5月商品住宅数据,70城中环比下跌的城市在减少,并且郑州也在涨幅排名前十之内。

  其中非常明显的特征是一线城市房价数据在下降,三四线城市新房涨幅超过二线城市并且数量在增加。

  1、对三四线来说,棚改,特别是货币化安置是促使房价上涨的最关键原因。

  依据住建部公开数据显示,2015年棚户区改造开工601万套,2016年棚户区改造开工606万套,2017年棚户区改造计划目标600万套。总计已完成1800万套的棚户区改造任务。

  2018年到2020年三年时间里,将再改造各类棚户区1500万套,为了更好的解决住房问题,2018年今年开工580万套。

  有数据显示2017年按照515万套棚改户数,杀入三四线房地产的资金就到了130亿。

  资金的流动一般就是股市和楼市两种,对于目前来说,股市分分钟有上天台的冲动,那么这些资金就流入楼市。

  2、品牌房企争相杀入三四线

  判断一个城市的价值,长期看人口,中期看土地,短期看政策。

  目前三四线城市去库存,棚改在如火如荼的进行中,中南,建业,碧桂园,中梁,金科,雅居乐还有华润、保利等抓住机会,磨刀准备收割韭菜。

  紧盯三四线城市的中梁董事长杨剑曾说过:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

  开发商进驻地市数量▼

  3、2016-2017的这一行情开启了人们投资房产的意识。

  过年的时候,朋友聚会,走亲访友。酒过不过三巡,大家都开始讨论房子。

  我在某某地区买了房子,已经翻倍了,早知道我都多买几套。其中有一个微弱的声音出现,你们都不害怕跌吗?这话一出,瞬间大家都觉得这个人是小丑。

  你回去找找资料,从2008年到现在,你见过跌了多少?你现在是不是后悔2008年没有买到房子,后悔自己没有早出生几年?

  现在大家大部分的讨论都是我买xx小区能涨多少,有多少的升值空间。

  2017年开封某楼盘开盘客群分析▼

  3

  以开封西为例,我们应该怎么办?

  提起开封,首先想到的是郑汴一体化,目前加上中原城市群,以及自贸区,距离郑州比较近,受郑州市场的影响也比较大。

  特别是开封西区,外地投资客比较多,其中又以郑州的外溢占比比较多。

  在调研的过程中,中介也说,不少外地人只看开封西边,其他地方很少人看。

  在这一波行情中开封房价走势分析▼

  开封西是未来发展的一个热点板块,目前进驻的有亚新,碧桂园,恒大,绿城,绿地,海马,建业等品牌房企入驻。

  可以分为三个部分。第一部分是汴西湖板块,第二部分是中意湖板块,第三个是新区板块。

  汴西湖板块现在是这三个板块中发展比较成熟的,还有一个人工湖,汴西湖,环境还算可以,代表楼盘也有亚新橄榄城,绿城桃李春风,还有海马公馆。

  中意湖板块有自贸区,未来打造的也是一个商务核心区,代表楼盘郑开绿地城,恒大帝景等。新区板块距离中心城区比较弱,目前配套比较弱,代表楼盘就是恒大未来城。

  开封西湖▼

  郑开大道一景▼

  正在建的写字楼▼

  从表格中,可以看出品质楼盘的高层价格在1万左右;洋房在1.3万左右。如果你在开封自住的话,如果资金不是那么紧张。我是建议买洋房,因为洋房的价格和高层的价格差不多。从舒适度和性价比来说,为何不买洋房呢?

  开封西区在售项目信息▼

  还有就是如果资金不足也可以看看,s219沿线附近的楼盘。这个区域的楼盘大概8000多,但是一定要看清楚,千万不要买已经烂尾但是趁着这波行情复燃的楼盘,这些小区的后期物业没有保障,社区里面没有什么绿化,土地年限比较长,人车不分流,开发商不靠谱。

  已经交房好几年的小区情况▼

  如果投资,在开封西洋房已经1.3万的基本面上,我们来看郑州。

  站在整个郑州来说,二七新区的均价在1.3万左右,比如融侨悦澜庭,中原晴天见,除此之外四环沿线的楼盘比如汇泉西悦城,华润悦景湾,荣盛祝福花语水岸这些楼盘都可以买到。

  目前政府在限价,在帮着你安家郑州,千万不要错过机会。如果你在郑州工作和生活,真心建议你来郑州,开封和郑州虽然比较近,但是时间至少也得1个小时。

  早上6点多起床,晚上8点到家,如果你在东站附近上班还好,再往里走走时间成本真的比较大。

  虽然压力大一些,但是人和资金都是往好的城市发展,郑州是河南的省会,并且2020年要达到1200万人,你选择开封,你的孩子还会被收割一波。

  退一步来说,1万买郑州的南龙湖如何?

  这几天见了一个朋友,孩子来郑州工作,需要买房子,爸妈特别后悔没有买郑州。

  身边真的不缺乏这样的例子,我在老家买个房子,等我待不下去了,我再回去。可是你想过,你回去干什么,你这一回,5-10年过去了。

  你买了以后,你的房子租给谁? 而在城市化的进程中,三四线城市人口是往一二线走的,人口增长比较慢,大型的产业机构比较少,就业机会不多,长期上涨动力是不足的,可以看一下河南三四线城市的人口增长。

  而6月25日,国开行总行收回了棚改项目的合同审批权限,之前签订的合同依旧有效,总行继续拨款,但是此以后,所有的合同都要拿到总行去审批。

  过去执行的货币化拆迁安置方式,将改为实物安置为主。对于一些三四线城市来说,特别是一些县城是很大的利空。

  在这一波行情中,三四线城市上涨的关键原因就是货币化安置,现在要实物安置了,市场上新增的资金会减少,“高烧”的情况会下降。你,你,说的就是你,还在往三四线走,赶紧停止吧!

相关标签: 三四线城市

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