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永威、绿都、鑫苑,谁能成为下一个管南之王?|探盘手记NO.4

文章来源:郑州楼事 2018年02月12日 15:46

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  地铁2号线、紫金山路、南三(四)环、南水北调运河……当看到这些标签时,相信大家都知道今天探盘的主题了——管南“三雄”,谁能成为下一个区域之王?

  在很多人的认知里,郑州南区一度是脏乱破的代名词,但一个“神盘”、一条地铁却让管南成功上位,自2014年年底至今,受到越来越多购房者的青睐。2015年的绿都紫荆华庭,2016年的永威城、绿都澜湾,以及2017年的鑫苑国际新城,每一个热销神盘的出现,背后都是购房者用房票做出的最直接选择。

  管南的强势崛起很大一部分原因在于交通的改善,其中地铁2号线的开通也成为区域楼盘热销的主要因素。2号线贯通郑州南北,也强化了管南片区连接主城与港区的“腰眼”位置,且与郑东新区、经开区一路之隔,随着交通红利的释放,管南的地缘性优势也得以快速凸显。

  当然,除了交通因素外,区域内楼盘相对较低的房价和有一定保障的产品品质,对广大刚需购房者而言具有天然的吸引力。

  今天,我们就实地探一探管南“三雄”——鑫苑国际新城、绿都澜湾和永威城。


1

2017郑州单盘销售TOP10 管城独占其3!

  根据克尔瑞统计数据,2017年郑州单盘销售TOP10中,管南片区的鑫苑国际新城、永威城、绿都澜湾三项目上榜,分别位于第2、第3和第7名。

数据来源于克而瑞

  面对2017年风云奇诡的房地产市场,能够从几百个楼盘中脱颖而出,管南“三雄”的实力可见一斑。


  三个楼盘位于南三环与南四环之间,东西由京广快速路与中州大道、郑新快速路、机场高速环绕,是管南新区的起步区,这也是该片区发展最快,成熟度最高的区域。

  从这个位置出发,通过紫荆山南路也可直达紫荆山公园;通过南三环、南四环可以快速到达全城;而过了中州大道就进入郑东新区、经开区的范围,可快速抵达高铁东站;沿着机场高速抵达机场也非常便捷。当然除了成熟的自驾路网之外,地铁二号线无论是向北换乘一号线,还是向南直达港区都很方便。


2

管南“三雄”,哪个更强?

  一个区域,三个热销神盘,贴身肉搏之战,激烈程度堪称白热化。

  三个楼盘能够够同时进入热销行列,一定程度也说明了这三个项目整体条件相差不大。如果其中一个特别优秀,其他就很难与其争锋,比如2015年的绿都紫荆华庭,之所以能够成为“中原神盘”、“区域之王”,除了自身性价比较高之外,区域内竞品楼盘尚未大范围入市也是部分原因。

  三个楼盘基本概况对比:

  除了以上基本信息之外,我们再从四个方面来详细对比一下三个楼盘的核心竞争力。


01交通

  鑫苑国际新城

  鑫苑国际新城位于南三环紫荆山南路,属于三环内楼盘,临近两个地铁站口:南三环站、花寨站,售楼部距离花寨站大概500米,离南三环站大概300米左右,是标准的地铁盘。另外,从花寨站向北一站到达南五里堡站,是郑州唯一的地铁环线5号线的换乘站。

鑫苑国际新城效果图

紫金山南路与花寨站

地铁2号线南三环站

  永威城

  永威城位于中州大道南三环西向南500米路西,紧挨中州大道,向东向西、朝南朝北,自驾出行非常便捷。但距离地铁2号线南三环站和站马屯站都在2公里内,算不上标准的地铁盘。

宇通路和中州大道

永威城售楼部

  绿都澜湾

  绿都澜湾位于紫荆山南路与宇通路交会处,售楼部距离地铁2号线战马屯站很近,住宅地块则在1公里范围内,算是准地铁。临近中州大道高架和南四环,开车出行比较方便。

紫荆山南路

宇通路

站马屯站


02配套

  管南的整体区域配套相对金水、中原等区域并不十分完善,尤其是商业比较匮乏,周边无大型商超。但好在三个楼盘都是千亩大盘,规划有完善的商业、教育、医疗等配套,后期成熟起来自身配套足以支撑社区生活所需,对区域配套依赖度会很低。

  鑫苑国际新城

  鑫苑国际新城位于南三环以内,除了商业需要等待之外,教育和医疗配套还算可以,周边学校有南十里铺小学、花寨路小学、郑州八十三中学、春晓小学、黄河科技学院等;已经投入使用的郑州第九人民医院爱馨医院,以及正在建设中的郑州第十人民医院,基本能满足业主的医疗需求。

鑫苑旁花都港湾底商

  永威城

  永威城区域配套基本与鑫苑国际新城共享,但距离相对稍远。不过永威城自身配有大量的商业,比如2月1号摘得的114号、115号地块,都将是它后期的商业储备用地;教育方面,已经和省实验签约。

售楼部对面宇通厂

营销中心一景

  绿都澜湾

  绿都澜湾的规划配套更明晰一点,比如已经签约的伊顿国际双语幼儿园、创新街小学、还有郑州八中,都是郑州比较有名的学校,此外还有紫荆中学、青山路小学、十八里河镇中心小学等。还有一点,项目距离南水北调运河公园很近,还有规划的70亩体育公园,周边环境相对优越。

绿都澜湾效果图

连通宇通路与住宅区的霞飞路

一期底商

03口碑

 鑫苑国际新城

  鑫苑的品牌和物业都还是比较受大众认可,尤其是鑫苑的物业服务口碑还不错。鑫苑国际新城能够在《2017年度中国典型房企单项目销售业绩TOP100》排名第21位,足见大家对其的追捧。当然,相对较高的容积率对居住的舒适度也会造成一定影响,但三环内双地铁的地段也是不可多得的优势。

鑫苑国际新城售楼部

  永威城

  凭借“建材、绿化、物业”三大法宝的永威,拥有大批忠实的“永威粉”,去年永威城安置房的交付,精细化的品质赢得一片赞赏,让其品牌更加深入人心。不过由于紧邻中州大道,被上下桥口分割成多个地块,个别楼栋有可能会受到一定噪音影响。

永威城售楼部

沙盘实

工法展示

  绿都澜湾

  澜湾是绿都继紫荆华庭之后的升级作品,从一期交房的实景来看,品质还是很不错的,市场反响也很好。只是相对于鑫苑国际新城南三环的位置,澜湾位于南四环,地段优势较弱。

绿都澜湾一期实景

3

谁能成为下一个区域之王?

  目前三个项目开发均进入中后期,具体如下:

  鑫苑国际新城总占地近千亩,建成后总体量将近420万㎡,目前已开发到三期。

  永威城总占地面积1000余亩,总建筑面积约270万㎡,目前已经开发到四期。

  绿都澜湾总占地面积1035亩,总建筑面积260万㎡,目前已经开发到四期。

  而从该片区后期储备用地来看,除了宇通老厂区之外基本没有更大的地块。2017年12月宇通老厂地块控规已经出台,一共1779.3亩规划用地,其中居住用地规划有752亩,因为没有安置用地,都可用于商品房开发,公园用地216亩,学校用地158亩。且12个地块中仅有2地块容积率为3,其余10地块容积率均在2以下,这对该片区无改善的现状带来改变。

  据说未来宇通老工厂或许会拆一块,拍一块,而不少地产人认为这些地块被宇通旗下的绿都地产拍得的几率会大一些。如果此地块被绿都拿下,那么紫荆华庭、澜湾会联成一体,而绿都则会成为该区域当之无愧的王。但未来会怎样还不好定论。

  那么,就目前的情况来看,你认为三个楼盘谁更能成为管南未来的区域之王?你更期待哪个?欢迎投票,或者有更精彩的看法,文末留言板已开放,请尽情发挥~

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