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降挡减速的大北区 这个项目算不算给了中产们一次上车的机会?

文章来源:郑州楼鉴 2017年12月30日 10:17

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  城市向东,生活向北。在这一主题的不断强化下,大北区越来越多地成为了郑州宜居的代名词。

  而事实上,据二少所知,大北区也不过是最近两年才火爆起来的区域,从16年4月份的万科天伦紫台、美景麟起城火爆开盘开始,涨价和清盘就成为了该区域的专有名词。

  到7月份万科美景郑纺机地王的诞生,这一趋势达到顶峰,随后随着惠济万达的开业,北区的宜居称号正式确立。

  但是,与火热的2016相比较,2017年尤其是下半年,在一系列的政策强压之下,大北区的房价毫无疑问的已经出现松动。

  在这个背景加持下,全款优先的项目并不能说明什么问题,今天在我们参考大盘+品牌+精装的前提下,去看一看大北区这个据说能给郑州中产改善一族们一个上车机会的万亩精装大盘---富力建业尚悦居。

  一、均价1.6万精装小高层,开盘清盘!

  如果有些人对数字比较敏感的话,应该会记得曾在遍布郑州大街小巷的公交站台上看到"808来了"字样的广告,没错,这个说的就是富力建业尚悦居。

▲项目曾经的宣传

  事实上,在经过16年楼市的暴涨之后,很多改善的人群降级到了刚需,刚需一族们已经只能望房兴叹了!

  不过,作为众多中产青睐的大北区,今年期待最多的首开大盘还是集中在和昌林与城、融创大河宸院和富力建业尚悦居,占地分别是1000亩、2000亩、12000亩。前面二者率先开盘,后者一直等到了如今市场冷却下来之后才首开。

▲项目的位置

  融创大河宸院4月22日首开小高层精装修,均价16000元/㎡,推出240套,去化177套;

  和昌林与城6月25日首开小高层毛坯,均价10600元/㎡,推出723套,去化723套;

  12月13日尚悦居一期10#采用微信选房的方式开盘,共推出了128套房源,没有出现意外,这批房源当场秒清。其中标准层成交价16000元/㎡,一层成交均价19000元/㎡。12月27日,尚悦居加推8#,共58套房源,当天选房当天清盘,均价依然是16000元/㎡。

  二少对这一结果并不感到意外,因为在目前的郑州市场,有一定口碑的,适合中产巩固阶级安全感的房产项目并不多,尚悦居至少算一个。

  二、项目,凭什么?

  多数中产并不傻,这群以企业主和企业高管为主的群体,追求的更偏向于项目的性价比:需要项目在满足自住需求的同时,实现保值增值。

  这个时候,跟他们谈未来,谈定位显然是不切合实际的,他们需要的是实实在在的落地配套,看得见摸得着的项目品质。

  二少去看过,我们一起去看一下:

  1、区位

  其实尚悦居还有一个别名,叫富力建业808,简单粗暴,因其占地面积为808公顷,也就是12000多亩土地。

▲整个项目的分布

  建业拿的地,拉了富力和易居一块来做,项目由富力具体操盘。作为808公顷的起步项目,如果不用心去做,后期还怎么玩?而容积率只有2.5,在整个北区算是比较有优势;16层的小高层,舒适度比较高;项目南侧由中国电建集团承接临贾鲁河综合整治工程进展很快,已经初具雏形。

▲项目一期的住宅部分效果图

  而且,毫无疑问的是,精装修交房。最后,给不是高低配这一点点个赞。

  开发商+位置+万亩大盘+精装修+贾鲁河+中州大道……对多数中产,确实有着足够的吸引力。

  2、交通

  项目东临近中州大道驾车出行较方便,西有花园路和文化路,向有迎宾路,向南则距离连霍高速不远。

▲项目周边的交通主干道

  公交线路目前还比较缺少,主要是中州大道上的263和杨金路的131,以及从万客隆到刘庄地铁站的S161,未来也可享受到花园路上的公交站点,而且据了解,杨金路公交站在未来的线路将得到增加。

  地铁的话,目前还能蹭地铁2号线北延线的光,后期还有个地铁6号线从该区域经过,但是由于项目整体面积的关系,具体地块的实际距离差别还是挺大的。

  3、环境

  大北区被人们最中意的地方应该就是环境了。目前贾鲁河正在治理阶段,临河几栋未来可以作为河景房。贾鲁河治理结束后,又是一个散步休闲的好去处,在郑州这个极度缺水的内陆城市,一个地产项目如果能够与水沾边,价值立增,这也是众多房企不惜人力物力也要做水景的原因之一。

▲项目一期紧邻贾鲁河

  4、商业

  算是这个项目的一大特色之一,首期地块由科达街分成两部分,南边是首推的住宅,北边是10多万方的商业,这么大体量的项目,自建的商业必不可少。与此同时,向西大约五千米,就是已经开业惠济万达,二号线北延线修好以后,基本上是地铁直达。

▲项目周边主要商业

  此外,向西不到四千米还有个即将开业的美景万科广场。旁边北大学城和已经交房的天地湾商业和澜庭叙的商业,也都距离该项目不远。

  总的来说,商业是不缺的!至少,在整个北区目前的整体商业分布上,该项目的位置不算差。

  5、教育

  据了解,尚悦居在地块东南角仅规划有一个幼儿园,是目前售楼部的位置。项目住宅地块的西北角,即为惠济区迎宾路小学,商业地块的北边,据了解是规划中的惠济区七中。虽然项目规划的只有一所幼儿园,但距离公立的中小学距离比较近,也算弥补了一点缺陷。

▲幼儿园所在位置

  三、前世今生,看这里

  2015年9月23日,河南惠花城乡建设发展有限公司以2.867亿元拿下郑政出(2015)50号(网)地,以2.305亿元拿下郑政出(2015)51号(网)地,这就是建业富力尚悦居的前世。

  1、规划详情

  事实上,两块地均为底价拿地,50号商务金融地块74.75亩,约合383万/亩;51号住宅地块67.31亩,约合342万/亩,容积率2.49,限高48米。

▲首期只有这两块地

  随后建业、富力、易居对外发声,将联合开发惠济区花园口镇这个总占地808公顷的项目。

  808公顷,是808万平方米,是12000多亩土地。

  2、项目一期

  该项目一期规划10栋住宅,15—16层小高层,没有高低配,容积率2.49,楼间距平均在45米左右。

  尚悦居住宅规划1-10#共10栋15-16层的高层约11万方,除8#和4#为15层外,其他楼均为16层、2梯4户。另外,东北角的3号楼是公租房,不过会单独划院,单独管理。

▲项目目前详情

  目前已推出8#和10#,目前售罄,除3#为公租房外,剩余7栋商品房等待入市。

  3、户型

  据了解,这个项目的户型涵盖范围相对较大,户型有78㎡两房、99㎡三房、120㎡三房、135㎡四房,主打99㎡和135㎡三房和四房。设计比较全面,两房、小三房、三房、四房都有,产品线主要覆盖刚需一族,包括部分的改善客户。

▲项目内部规划

  商品住宅共879套。住宅配比:77-78平米两房占10.8%,89平米三房两厅一卫占1.8%,97平米三房两厅两卫占43%,118平米三房两厅两卫占14%,133-134平米四房两厅两卫占30%。

▲项目住宅户型配比

  78平米户型主要分布在东西朝向的4#楼栋,标准的小两室,客厅有个赠送的大阳台,而且在入门右侧流出了一个餐厅的位置,值得点赞。

  99平米竟然设计了三房二卫,比较符合目前部分资金不宽裕家庭的主流需求,有人反应说卧室太小了,没地方放柜子,不过在一定面积内能够做出来这个效果,不错。

  120平米的户型略显狭长,采光估计会收到部分影响。阳台连到了客厅,个人认为设计方面下点功夫,空间的利用会提高不少。

  135平米的户型,客厅朝东设计,开间达到了4.3米,两卧朝南,同时卧室带阳台是亮点,不过问题主要是主卫是暗卫。

  四、精装修,大势所趋

  这个项目还有一个比较大的优势就是精装修,二少个人认为,精装修项目不仅省时省力,而且在后期的入驻过程中不用再担心邻居们断断续续的装修影响生活,值得推广。

  整体精装标准相比于周边其他项目较高,在建材配置方面,拥有门口定制玄关柜,厨房橱柜、卫生间洗漱柜、镜柜、全屋壁纸、断桥铝合金+三层双中空玻璃窗、安防智能化,尤其是卫生间安装淋浴屏、浴霸,坐便旁配备不锈钢厕纸架、防溅插座,这一点是其他精装修产品所很少具备的。

  主要的精装和建材配置亮点有:

  1、收纳空间:门口定制玄关柜(鞋柜、鞋架、抽屉),厨房橱柜(地柜、吊柜),卫生间洗漱柜、镜柜。

  2、门:入户门为2.2米加高子母门,户内门也为2.2米加高木门。

  3、窗:全部为断桥铝合金+三层双中空玻璃窗。

  4、全屋壁纸:客餐厅、卧室墙面全部贴壁纸。

  5、采暖方式:地暖。

  6、安防智能化:楼体红外幕帘、高档可视对讲、厨房燃气报警、户内紧急呼叫按钮。

  7、卫生间安装淋浴屏、浴霸,坐便旁配不锈钢厕纸架、防溅插座。(其他精装项目多不含)

  8、阳台安装晾衣架,安装洗衣机用水龙头、地漏、防溅插座。

  9、其他细节:入户门旁设不锈钢挂钩,厨房吊柜下设灯具、橱柜内送废品筒,卧室双控开关;电视背景墙、卧室等插座、接口根据使用习惯设置合理高度。

  2.样板间

  富力地产可以说是全国范围内大规模试水精装修的房企,而这次的项目则给出了比较明确的装修标准和效果。

  五、不错的选择,凭什么

  不提价格的性价比都是耍流氓,有关这个问题,我想用两张图来回答:

  1、周边

  2、价格

▲价格参考自网络,可能会略有出入

  六、写在最后

  1、没有最好的项目,只有最合适的项目。目前郑州成熟城区内适合中产们的改善项目并不多,尚悦居应该算一个。

  2、据说,该项目的得房率82%左右,确实牛。

  3、人车分流。地面有22个机动车位,说是不启用。一共1077户,规划1010个车位,近1:1,地下停车场负2层,局部负3层。电动车也会停到地下。

  4、楼栋采用了分离式核心筒的设计,各户型房间的采光还不错。

  5、没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。二少认为,新房的价格是以买得到来决定的,再低的价格买不到没用;而二手房的价格才是以卖得掉为准,卖不掉的二手房,至少说明价格是不被认可的。

  6、大盘的好处就在于,为了后期的销售,前期的让价是必须的,只有这样才能刺激后续的销售,这也是很多人等到大盘首开的原因。

  7、如果你是想要买了立马入住的话,一期地块是个不错的选择,后期的地块需要时间等待。

  8、中州大道等主干道除了带来了便利的交通之外,还会有噪音粉尘的影响,不过中间有条70米左右的绿化带,对噪音的削弱作用还是很明显的。

  9、户型区间给了足够的选择余地,从两房到四房,有钱看大的,没钱小户型也是一个不错的选择。

相关标签: 富力建业尚悦居

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